הכשלים המשפטיים הקיימים במודל קבוצות רכישה לנדל"ן עלולים לעיתים להוביל לאירועים מצערים כפי שפורסמו לאחרונה בפרשת ענבל אור , פרשת אדמה , פרשת יונייטד שרונה. אירועים אלו הובילו משפחות רבות להפסד כספי ניכר ובמקרה הטוב נדרשו להוסיף מאות אלפי שקלים מעבר לאומדן דירה ראשוני ונותרו בלא יכולת פירעון, ובמקרה הגרוע זכויותיהם הקנייניות במקרקעין טרם נרשמו ומבלי שביכולתם לממש את הקרקע במכירה או בהמשך הבניה לצורך קבלת הדירות, בין אם כתוצאה שלא הוסדרו רישום זכויותיהם המשפטיות בקרקע ובין אם מארגן הקבוצה עשה שימושים בכספי הרוכשים לצרכיו האישיים או לקידום פרויקטים אחרים.

בהתאם למפורט לעיל, עולות המסקנות כי נדרשת אסדרה והתערבות חקיקתית בתחום קבוצות הרכישה וזאת על מנת למנוע הישנות של מקרים דומים, ולצורך הסדרת התחום והגנה על ציבור הרוכשים וצמצום סיכוניהם, בפרט שמדובר בשוק הדיור שהינו בעל חשיבות גדולה וקבוצות הרכישה הם חלק בלתי נפרד ממנו. מוצע להחיל "אסדרה רכה" ולא אגרסיבית מידי שעלולה לחסל את התחום, כזאת שמצד אחד תאפשר את המשך פעילותן של קבוצות הרכישה בשוק הנדל"ן בשל היתרון הכספי (חיסכון ברווח היזמי ובעלויות הנלוות) שברוב המקרים עשוי להיות לטובתם של חברי הקבוצה, ומצד שני תצמצם את הסיכונים והכשלים אותם נושאים החברים במסגרת השתתפותם בקבוצה למינימום אפשרי.

בשונה מהדין הקיים, בדין הרצוי נדרש להטיל חובת גילוי וחובות נאמנות על מארגן הקבוצה לצורך צמצום בעיית פערי מידע בינו לבין רוכשי הדירות החברים בקבוצה וזאת באמצעות פרסום תשקיף ו/או טופס גילוי, זאת בנוסף להכללתם כחלק בלתי נפרד מהסכם ההצטרפות והסכם השיתוף, שיכיל את הפרטים המהותיים בעסקה לרבות כל הסיכונים הכרוכים בה, משלב הפרסום והשיווק ועד שלב סיום הבניה, ובין היתר יצוינו הדברים הבאים בהסכמים ובטופס גילוי:

  • (א) יצוין אומדן עלויות הדירה והפרויקט כפי שנערך על ידי שמאי מקרקעין מקצועי באמצעות דו"ח אפס. עוד יצוין כי המחיר אינו סופי ועלול להשתנות בהתאם למפרט הטכני והסטנדרט שיבחרו חברי הקבוצה לביצוע, ובהתאם לשינויים שיבוצעו על ידי חברי הקבוצה במהלך הפרויקט.
  • (ב) פירוט הסיכונים הכרוכים בעסקת קבוצת רכישה והצעדים בהם נקט המארגן להקטין סיכונים אלו בפרויקט המוצע.
  • (ג) פירוט ההבדלים המהותיים בין קבוצת רכישה לבין רכישת דירה מקבלן באופן מסורתי.
  • (ד) הדגשת העובדה שבקבוצת רכישה אין גורם שלוקח על עצמו את ההתחייבויות כלפי הרוכשים, אלא החברים משמשים כיזמים בעצמם ונושאים בכל הסיכונים הנובעים מכך.
  • (ה) ציון העובדה כי לא מדובר במחיר סופי של הדירות, ואין התחייבות מצד המארגן לפצות במקרה של איחור במסירת הדירה מעבר ללו"ז המוערך מראש לסיום הפרויקט.
  • (ו) ציון העובדה שלא יסופקו ערבויות כנגד כספי ההשקעה, והכספים יופקדו לחשבון נאמנות בלתי קשור למארגן ומשם ישולמו התשלומים עבור הוצאות הפרויקט בלבד ובפיקוח הנאמן לאחר שינתן אישור לכל תשלום בכתב על ידי שניים מחברי וועד הקבוצה שיוגדו כמורשי חתימה מטעמה ובעלי הזכויות בחשבון ללא שום אפשרות גישה והרשאה למארגן.
  • (ז) יצוינו העובדות כי הוראות חוק המכר דירות אינן חלות על העסקה בקבוצת רכישה, בפרט בכל הקשור לאי אחריות המארגן לטיב העבודות, מפרט הדירה, אומדן מחיר הדירה, מועד מסירה סופי, אחריות בדק, וכו'.
  • (ח) ציון מדויק של מיקום המקרקעין ופירוט זכויות הבניה החלות על הקרקע, לרבות: מספר הדירות לפי תכנית (תב"ע) קיימת, ו/או מספר דירות לפי תכנית מוצעת, ו/או שינוי תב"ע לצורך הגדלת זכויות הבניה, ו/או מספר הדירות לאחר בקשה להקלה לצורך הגדל מספר הדירות בפרויקט. יפורט בטופס גילוי/תשקיף כוונת המארגן בקשר לפרויקט ואופן מימושו בקשר לשינוי תב"ע ו/או בקשת הקלה והזמן המוערך לכך שבקשה זאת תגרום לדחייה בלו"ז הפרויקט.
  • (ט) ציון ופירוט אופן היציאה מההסכם בקבוצה מכל סיבה שהיא. ציון מועד לביטול ההסכם ומכירת הזכויות בקרקע על ידי הקבוצה במידה והפרויקט לא מתקדם כמתוכנן.

לצורך יישום ואכיפת הנושא מוצע לבצע תיקוני חקיקה בחוקים הרלוונטיים כגון: חוק הגנת הצרכן ו/או חוק המכר דירות ו/או חוק המקרקעין, לפי עניין. כמו כן, מארגן שלא יפעל לפי הוראות הדין המוצע כמפורט לעיל ויפר את חובת הגילוי וחובות הנאמנות כלפי הרוכשים, יופעלו נגדו סנקציות מנהליות וקנסות על ידי הרשות להגנת הצרכן לפי תיקוני החוק המוצעים לעיל בחוק הגנת הצרכן תיקונים שיהיו ייחודיים למארגני קבוצות רכישה.

בנוסף, מוצע שתתבצע אכיפה על מארגני קבוצות לעניין חובת גילוי וחובת אמונים על ידי גוף סטטוטורי שיוקם מכוח החוק כמפורט לעיל "רשם המארגנים" שיחזיק בסמכות ניהולית מקבילה ל"רשם הקבלנים", גוף זה יפעל להסדיר את התנאים ודרישות הסף לעיסוק כמארגן קבוצה, ובין היתר, ההסמכה הנדרשת והמינימום וותק וניסיון הנדרשים לצורך ארגון פרויקטים בהתאם לסיווג והיקף הכספי של העבודה.

באשר להתערבות בחופש החוזים, לאור פערי הכוחות בין חברי הקבוצה למארגן ויכולת השפעה קטנה של הרוכשים לשנות את תנאי ההסכמים הנקבעים מראש על ידי המארגן ולעיתים באופן חד צדדי לטובת המארגן, עולה הצורך בהסדרת הנושא במטרה להגן על חברי קבוצת הרכישה וציבור הרוכשים. מוצע להוסיף סעיפים ייחודיים שיחולו על מארגני קבוצת רכישה בכל הקשור לתנאים מקפחים ולהחיל את חוק החוזים האחידים על קבוצות רכישה.

לאור חשיבותו של תחום קבוצות הרכישה המאפשר לחברי הקבוצה יתרון כספי, יתרון בבחירת השכנים ויתרון במיתון עליית מחירי הדיור בישראל, ולצורך צמצום הסיכונים והכשלים הקיימים בתחום, אני סבור כי נדרש להגן על זכויות החברים בקבוצה לרבות הסדרת פעילותו של המארגן בחקיקה ייחודית לכך ובשינוי של הדין המהותי כמפורט לעיל, באופן מאוזן שמחד יגן על זכויות הרוכשים, ומאידך לא יכביד יתר על המידה על פעילותו של המארגן ועל פעילותן של קבוצות הרכישה ובכך יגרום להפסקת פעילותן של קבוצות הרכישה כתוצאה מחוסר כדאיות כלכלית.

הירשמו לקבלת עדכונים על הזדמנויות נדל"ן משתלמות