לרוב, ברכישת קרקע פרטית ורכישת קרקע באמצעות מכרז המפורסם על ידי רמ"י, לאחר חתימה על הסכם ההצטרפות, הסכם השיתוף והסכם רכישת הקרקע, נרשמת הערת אזהרה על שם של חברי הקבוצה לצורך יצירת בטוחה קניינית עבור כספי הרכישה, ולאחר מספר חודשים עם השלמת כל תנאי העסקה והעברת התמורה למוכר נרשמת הקרקע על שמם של חברי הקבוצה.

ברכישת דירה באופן מסורתי מקבלן המשלם את התמורה לרכישת הקרקע מההון העצמי שלו והזכויות בקרקע נרשמות על שמו, במקרה שהקבלן נכנס לחדלות פירעון, רוכשי הדירות ממשים את הערבויות שנותן להם הקבלן על פי חוק המכר והתקנות מכוחו, שנועדו להבטיח את כספי השקעות הרוכשים.

עם זאת, על פי הדין הקיים, בקבוצת רכישה אין אסדרה לעניין הבטוחות לכספי השקעות הרוכשים בקבוצה, במקרה שהמארגן או קבלן הביצוע נכנס לחדלות פירעון הבטוחה היחידה לרוכשים היא הזכויות הנרשמות על שמם של חברי הקבוצה כבעלי הקרקע. כך, גם אם מסיבות שונות הפרויקט אינו ממשיך להתקדם, יוכלו החברים למכור את הקרקע ולקבל את כספם חזרה ובחלק מהמקרים גם להרוויח ממכירת הקרקע במידה וערך הקרקע עלה עם השנים, וההיפך. כמו כן, יוכלו החברים להמשיך במימוש הפרויקט וסיום בנייתו על ידי החלפתו של הגורם המארגן או הקבלן המבצע של הפרויקט.

למעשה, הבטוחה היחידה כיום העומדת לרשות החברים בקבוצה היא הבעלות על הקרקע או לכל הפחות הערת אזהרה עד להשלמת רישום מלוא הזכויות על שמם. זאת ועוד, במקרים מסוימים המארגן לוקח חלק כחבר בקבוצה ורושם את הזכויות בקרקע על שמו, כאשר חלקו היחסי בקרקע וביחס למימון עלויות התמורה (בכסף או בדירות) אותה הוא אמור לקבל כשכר טרחה על עבודתו, ואין אסדרה לעניין זה המטילה על המארגן את האחריות לחובת רישום זכויות הרוכשים במקרקעין מלבד הוראות הקבועות בהסכם השיתוף, ובהסכם רכישת הקרקע.

חלופה אחת שהוצעה לפתרון בעיה זאת בתזכיר חוק קבוצות הרכישה הינה החלת דין דומה לדין החל על רכישת דירה מקבלנים באופן מסורתי, על ידי השוואת הדינים החלים על קבוצות רכישה לחוקי מכר דירות , אשר כוללים הוראות קוגנטיות הנוגעות לכלל עסקת המכר. הצעה זאת ירדה מהפרק כיוון והיא תחסל את היתרון של קבוצת רכישה, שכן, חלופה זאת תגרום למארגני קבוצת רכישה להגדלת אחריותם והוצאותיהם בהשוואה לקבלנים והוצאות אלו יושתו על קבוצה הרכישה, לפיכך, המארגנים יגדילו את דרישתם בשכר טרחת הניהול והרווח היזמי אותו ידרשו מהחברים בהתאם לרווח הנהוג שמשלמים לקבלנים במחיר הדירה.

על כן, הוצעה חלופה אחרת של "הסדרה רכה", והיא יצירת הסדר חקיקתי מאוזן אשר יגן על זכויות משתתפי הקבוצה ויפחית את הסיכון המוטל עליהם, אולם, יאפשר את המשך פעילותן של קבוצות הרכישה כדרך ייחודית בשוק הדיור.

במסגרת ההסדרה הרכה מוצע להטיל על המארגן חובה לרשום את זכויות חברי הקבוצה במקרקעין ברשם המקרקעין, וכן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על זכויות חברי הקבוצה בתוך שלושה ימים מיום חתימת הסכם רכישת המקרקעין או מיום הצטרפותו של חבר נוסף לקבוצה, ומוצע להטיל את החובה לרשום את הזכויות במרשם המקרקעין על המארגן, ולא על חברי הקבוצה, לאור העובדה שהמארגן הוא הרוח החיה שמניעה את הקבוצה, הוא גם בעל השליטה האמיתית בהתנהלותה והצד בעל המומחיות והניסיון בנושא הרישום.

הירשמו לקבלת עדכונים על הזדמנויות נדל"ן משתלמות