על פי המצב הקיים, אין חובה חקוקה החלה על מארגני קבוצות רכישה לבצע הערכת אומדים לעלויות הפרויקט על ידי שמאי מקרקעין מקצועי באמצעות דו"ח אפס (תכנית כלכלית), אולם, ברוב המקרים אכן נערך דו"ח אפס לפרויקט. במקרים מסוימים, מצב זה מאפשר למארגני קבוצה חסרי ניסיון ולעיתים כחלק מתרמית, לקבוע אומדנים בעצמם באופן בלתי מקצוע ולפרסם אותם לקהל הרחב לצורך גיבוש הקבוצה, ועד שהדבר היוודע לחברי הקבוצה שהינם נדרשים להוסיף עוד עשרות אחוזים למחיר הסופי של הדירה יעברו מספר חודשים ולעיתים שנים ויהיה קשה להם לצאת ממצב זה אלא רק על ידי מכירת הזכות שלהם בקבוצה לאחר שיכנס ב"נעליהם" לקבוצה.

מצב זה נגרם כיוון והמארגן אינו מתחייב למחיר סופי לחברי קבוצת רכישה, שכן, במידה ויעשה כן, על פי מבחן השליטה בפסיקה כמפורט להלן, רשויות המס עלולות לראות בו כיזם שרכש את הקרקע ומכר את הדירות כגמורות לרוכשים, ועלולות להשית עליו תשלומי מס נוספים.

על פי החוק הקיים, רוכש דירה נדרש לשלם מס רכישה לפי שווי הדירה, ורוכש קרקע נדרש לשלם מס רכישה לפי שווי הקרקע ולא לפי שווי דירה כגמורה. על פי הדין הקיים ישנה פסיקה ענפה בנושא כיוון והסוגיה בקבוצות רכישה מורכבת יותר. טענת רשות המיסים היא שהמארגן פועל במסווה של "יזם" הרוכש קרקע ומוכר דירות תחת הגדרת "קבוצות הרכישה" וזאת על מנת להימנע מתשלומי מס רכישה ושבח או לשלם מס מופחת.

במקרים מסוימים בהם רוב חברי הקבוצה הינם משקיעים שעבורם מדובר בדירה נוספת, משתלם לחברי הקבוצה לשלם מס דווקא לפי שווי הקרקע העומד על כ- 6% משווי הקרקע, לעומת שווי הדירה כגמורה שכיום מגיע עד למדרגה של 8% מס רכישה, שכן, הפטור בחוק לתשלום מס רכישה חל על בעלי דירה יחידה בלבד ולא חל על משקיעים בעלי דירה נוספות. כמו גם, במקרים ששווי תשלום מס הרכישה על הקרקע עולה על שווי מס הרכישה של כלל הדירות כגמורות בפרויקט מסיבות שונות, לפי עניין. במקרים אלו המארגנים טוענים שמדובר בעסקה לרכישת קרקע, ועל כן אין למסות את חברי הקבוצה במס לפי שווי דירת מגורים כגמורה.

בתאריך 21/6/2010 פורסם דו"ח הועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות הרכישה. הוועדה סברה בהקשר לאפשרות של מיסוי המארגן כרוכש קרקע וכמוכר דירות, כי שאין מנוס מלהמשיך ולבחון את מעמדו של המארגן בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה, ובהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה הקיימת בנדון. הועדה הצביעה על הקושי הקיים במיסוי המארגן עם השתכללותן של קבוצות הרכישה.
ביום 6/1/2011 נכנס לתוקפו תיקון מס' 69 לחוק מיסוי מקרקעין אשר הוסף במסגרת חוק המדיניות הכלכלית , התיקון קבע כללים למיסוי קבוצות רכישה, לגבי מס שבח ומס רכישה, כמו גם לגבי המע"מ על פי החוק שיחול על רכישת קרקע במסגרת קבוצת רכישה.

בתיקון לחוק נקבע, כי במקרה בו לא ניתן לסווג את העסקה כדו-שלבית אלא כמכירה המתבצעת ישירות מבעל הקרקע לחברי הקבוצה, יראו במצב כזה את חבר הקבוצה כמי שרכש נכס מבונה לעניין קביעת "שווי המכירה" לצורך מס הרכישה, ובנוסף יראו את בעל הקרקע כמי שחייב במע"מ, גם אם העסקה נקשרת בין אדם פרטי ליחידי הקבוצה.

בשנת 2013 נקבעו הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין , הוראות לבחינת קיומה של קבוצת רכישה לצורך סוגיית המיסוי. תיקון החוק לא קבע הוראות ברורות לגבי המיסוי החל על המארגן בעסקאות אלו ולכן המשיכו לחול מבחני הפסיקה הקובעים כי ככל שמבחן הסיכונים והסיכויים ומבחן השליטה לא מתקיימים לגבי המארגן, אין לראות בו כמי שרוכש קרקע ומוכר דירות כגמורות, כמו כן רשות המיסים תבחן את קיום גורם מארגן ו/או מי מטעמו והאם המסגרת החוזית בינו לבין חברי הקבוצה מתחייבת עבורם לקבלת דירה כגמורה.

לפיכך, מבחן השליטה בדין הקיים אינו מיטיב עם הרוכשים בקבוצה, וגורם למארגן הקבוצה להקטין אחריותו בפרויקט שמא ייתפס בעיני רשויות המס כיזם המוכר דירות ולא כגורם מארגן המתווך בין בעל הקרקע לקבוצה. הדין הקיים מאפשר למארגן להעריך באומדן את עלויות הפרויקט לרוכשים בלא התחייבות למחיר הסופי, ומאפשר למארגנים לא רצויים בתחום להבטיח מחירים לא ריאלים לרוכשים הגורמים לפיתויים להצטרף לקבוצה, ולעיתים ייוודע לחברים שהמחיר הסופי גדל בעשרות אחוזים מהאומדן הראשוני הרבה זמן לאחר שהמארגן מקבל את שכר טרחתו ו/או דמי סיחור האופציה ויוצא מהפרויקט.

נדרש לעגן בחקיקה סעיף המתייחס לחובתו של מארגן הקבוצה לעבוד לפי דו"ח אפס הנערך על ידי שמאי מקרקעין מקצועי בלתי תלוי או קשור למארגן ולהציג את האומדנים של הדירות הצפויות לרוכשים עוד לפני מעמד החתימה על הסכם ההצטרפות.

כמו כן, בדין הרצוי נדרש להחיל על המארגן חובת גילוי מוגברת כלפי הרוכשים וחיובו בפרסום תשקיף ההשקעה הכולל את אומדן עלויות הדירות כפי שהוכנו על ידי השמאי בדו"ח אפס בטרם יציאה לפרסום ושיווק הפרויקט, ולהשוות את מערכת הדינים של שוק ההון בעניין פרסום תשקיף השקעה גם לקבוצות רכישה, יחד עם זאת מוצע "אסדרה רכה" בעניין התשקיף שלא תכביד מבחינת רגולציה על הכנת התשקיף ותגרום לחיסול התחום, לדוגמה רגולציה שתגרום לעלויות בלתי סבירות בהכנת התשקיף כפי הנהוג בשוק ההון בהכנת תשקיף המיועד למשקיעים שעלות הפקתו יקרה במיוחד ולוקח זמן רב להכנתו. כמו כן מוצע להפעיל סנקציות ואכיפה על מארגן שלא פועל בהתאם לחוק, להרחבה בנושא ראו פרק 6.5 " הצעת רגולציה על מקצוע מארגן קבוצות רכישה" להלן.

אין ספק כי נדרש שינוי רגולציה בנושא בכדי שיצומצמו המקרים בהם חברי קבוצות רכישה נדרשים להוסיף מאות אלפי שקלים לעלות הדירה תוך כדי הבניה, ולמנוע הישנות מקרים כדוגמה בפרשת יונייטד שרונה שחברי הקבוצה בה נדרשו להוסיף בין 57%-41% תוך כדי הבניה עוד בטרם הסתיים הפרויקט.

הירשמו לקבלת עדכונים על הזדמנויות נדל"ן משתלמות