לאחר איתור הקרקע והתכנון הראשוני ובהתאמה למספר הדירות הזמינות לשיווק בפרויקט, נקבע מספר המינימאלי הנדרש לגודל הקבוצה ומארגן הקבוצה מתחיל בפרסום ושיווק הפרויקט לצורך גיבוש הקבוצה במינימום זמן הנדרש ובהתאמה למועד פקיעת האופציה שאותה הוא קיבל מבעלי הקרקע או במקרה שמדובר על השתתפות במכרז של רשות מקרקעי ישראל, במינימום זמן הנדרש עד למועד סיום הגשת הצעות שנקבע מראש בתנאי המכרז.

על מנת להצטרף לקבוצה, חותמים החברים על הסכם הצטרפות במידה ומדובר בקרקע פרטית או בקשת הצטרפות ראשונית לקבוצה במידה ומדובר במכרזים של רשות מקרקעי ישראל, לפי עניין. ההסכם קובע את התנאים של מתווה העסקה ואת הזכויות הנרכשות על ידי כל חבר באופן פרטני וחלקיותו של כל חבר בקבוצה בעלויות הכלליות של הפרויקט, בנוסף כולל ההסכם בין היתר את הנושאים הבאים: גוש וחלקה של המקרקעין, מידע מקיף אודות הפרויקט ואופן התארגנות הקבוצה, אומדן עלות היחידה, שאין התחייבות למועד מסירה סופי, שכר טרחת המארגן וחברת הניהול, הצהרת הרוכש כי ידוע לו שאין מדובר במחיר סופי ואין מדובר ברכישה דירה מקבלן על כל המשתמע מכך לרבות העובדה כי לא יונפקו לחברי הקבוצה ערבויות על פי חוק המכר , ותנאים נוספים.

הסכם שיתוף במקרקעין

הסכם השיתוף במקרקעין היינו עמוד התווך המשפטי המרכזי בקבוצת רכישה המסדיר את מערכת היחסים של החברים בינם לבין עצמם ובכל הקשור למקרקעין. לרוב, עם השלמת רכישת הקרקע חותמים חברי הקבוצה על הסכם שיתוף בהתאם להוראות פרק ה' לחוק המקרקעין לצורך הסדרת מערכת היחסים בין חברי הקבוצה לבין עצמם, ולצורך מימוש הפרויקט בהצלחה. ההסכם מסדיר למעשה את כלל הזכויות וההתחייבויות בערבות הדדית של כל אחד מחברי הקבוצה. ההסכם מסדיר את כל ההיבטים הדרושים על מנת להגיע להצלחה המשותפת של ביצוע הפרויקט עד לסיומו עם קבלת המפתחות לדירות כאשר כל יחידה נרשמת בפני עצמה שם בעליה.

כמו כן, ההסכם עוסק בהסדרת מנגנון קבלת החלטות בקבוצה, סמכויות הוועד המנהל (להלן: "נציגות") של הקבוצה, אופן בחירת החברים לוועד, סמכויות האסיפה הכללית ופעולות שאותם רשאים לבצע וועד הקבוצה בשם כל חברי הקבוצה. לרוב, סמכות וועד הקבוצה הינה בלתי מוגבלת כל עוד הפעולות קשורות לצורך קידום וניהול הפרויקט בשיתוף פעולה ובליווי חברת הניהול ו/או מארגן הפרויקט. הסכם השיתוף משמש כחוקה כללית ידוע ומוסכמת מראש על כלל החברים בקבוצה, ונציגות העמותה שואבת את רוב סמכויותיה מכוחו ואמורה לפעול לפיו בכל הקשור לזכויות השותפים וחובותיהם במקרקעין.

הסכם השיתוף מאפשר לצדדים להסכם (חברי הקבוצה) להסדיר ביניהם את אופן השלמת רכישת המקרקעין, את יחסי השיתוף, חובותיהם וזכויותיהם בקרקע לבניה, ובין היתר: נוהלי קבלת ההחלטות, התנאים והכללים שיחולו במסגרת בניית הפרויקט באופן של בניה עצמית, לרבות תכנון הפרויקט, התקשרות עם קבלן מבצע ובנק מלווה, התקשרות עם היועצים ונותני שירות בפרויקט וזאת עד להשלמת בניית הדירות ומסירתם לכלל החברים בקובצה.

הסכם השיתוף מביא לידיעת החברים את העובדה כי מדובר בערבות הדדית לאור התחייבויות הצדדים יחד ולחוד, ומי שיפר את ההסכם יינקטו סנקציות כנגדו בגין הפרת ההסכם בהתאם להוראות ההסכם, הוראות חוק החוזים וחוק החוזים תרופות בשל הפרת הסכם , לעיתים עד כדי מכירת חלקו של המפר במקרקעין לאחר שיכנס בנעליו גם ללא הסכמתו, ולצורך כך אף מופקד ייפוי כוח בלתי חוזר החתום על ידי כלל חברי בקבוצה באופן פרטני בידי היועצים המשפטיים והוועד המנהל של הקבוצה. כמו כן, אותו חבר מפר חשוף לתביעה בגין נזקים שעשויים להיגרם לקבוצה ולצדדים האחרים הקשורים לפרויקט, זאת בהתאם לפקודת הנזיקין ודיני הנזיקין החלים בהתאם לנזק שנגרם לקבוצה על ידי אותו חבר מפר.

במסגרת ההסכם מתחייבים החברים (הצדדים להסכם) כי בהתאם לבנק המלווה שיבחר לפרויקט, יתקשרו איתו החברים באופן אישי בהסכם מימון, ומצהירים כי אין כל מניעה לכך שהבנק המלווה יסכים להתקשר עמם, והם מתחייבים לשעבד את זכויותיהם במקרקעין לטובת הבנק המלווה בלבד. החברים מצהירים כי ידוע להם כל ההיבטים העסקיים, העובדתיים והמשפטיים הכרוכים ברכישת הזכויות במגרשים בדרך של קבוצת רכישה יחד עם חברים אחרים, וכל ההיבטים בקשר לבניה משותפת והתשלומים שיחולו עליהם עד לסיום הבניה והם מבינים את הסיכונים והסיכויים הכרוכים בכך על כל המשתמע מכך, זאת בכדי להדגיש כי אין מדובר ברכישת דירה מקבלן, וכל האחריות להצלחה או כישלונו של הפרויקט תחול על חברי הקבוצה.

בכל הקשור לשימוש וניהול המקרקעין במסגרת קבוצת הרכישה ושיתוף במקרקעין הרוב הוא השולט. כך נקבע בהלכה הרווחת בעניין זה בבית משפט עליון:

"לעת חיי השותפות ישלוט העיקרון הדמוקרטי של שלטון הרוב באשר לניהולם של הנכסים המשותפים והשימוש בהם. וכלשון סעיף 30(א) לחוק המקרקעין: "בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם"

כך גם נקבע בפסק דין זול בו . על פי פרק ה' לחוק המקרקעין ניתן ללמוד רבות לגבי שלטון הרוב החל בקבוצה ולהשוות את ההבדלים בדיני השיתוף החלים בישראל לדינים המקבילים במשפט האנגלו אמריקניות והצרפתי, כמו כן, את נקודת הדמיון המובהקת ביותר בינם ובין הדין המקובל בשאר שיטות המשפט הקונטיננטליות.

על פי ספרו של המלומד יהושע ויסמן , ועל פי הדין הקיים, ראוי לאפשר לצדדים להסכם שיתוף לעצבו כרצונם כל עוד אין בהסכם השיתוף כל פגיעה בצדדים שלישיים. עוד מוסדר בהסכם השיתוף בהרחבה ובאופן מפורט הנושאים הבאים:

אחוז ההשתתפות

אחוז ההשתתפות בעלויות הפרויקט של הצדדים החברים בהסכם שהינו חישוב משוקלל ב-% של חלקו של כל אחד מהחברים בפרויקט, בעלויות הבניה ובעלויות הנלוות וזאת בהתאם להוראות ההסכם.

החלטת רוב

החלטות בקבוצה מתקבלות על פי שלטון הרוב, החלטה של בעלי למעלה מ- 50% מאחוזי ההשתתפות בעלויות הבניה והנלוות, שנכחו באסיפה הכללית של הקבוצה. באם טרם נקבעו אחוזי ההשתתפות בעלויות הבניה והנלוות במועד האסיפה, תוגדר החלטת רוב כהחלטה של בעלי למעלה מ-50% מהאחוז היחסי במגרש, שנכחו באסיפה הכללית של הקבוצה.
התוכניות החלות על המקרקעין.

התוכנית החלה על הקרקע והזכויות בניה מכוחה מפורטות באופן מדויק בהסכם, וכן כל תכניות המתאר החלות על המקרקעין ובתוכן כל התוכניות המקומיות, המחוזיות והארציות, החלות או שיחולו על המגרש, טבלאות איזון וכל נספח נוסף שלהן, ובכלל, כל התכניות נוספות החלות על המגרש.

חשבון הבנייה

חשבון שייפתח לצורך ביצוע התשלומים החלים על הקבוצה, לרבות כיסוי הוצאות התכנון והיועצים, מלוא הוצאות הבנייה, תשלום כל האגרות וההיטלים הדרושים ולשם עשיית כל הדרוש לצורך השלמת היחידות ומסירתן לחברי הקבוצה והכול בהתאם למפורט בהסכם השיתוף.

חברת ההנדסה והפיקוח

חברת הנדסה ופיקוח שתיבחר לפרויקט ומפקח מטעמה אשר בין יתר תפקידיו: לפקח על היועצים, אדריכל הפרויקט והקבלן ועל קצב התקדמות הבנייה וכן יאשר את כלל החשבונות והתשלומים הקשורים בבניית הבניינים, לרבות חשבונות הקבלן והיועצים לפי קצב התקדמות הבנייה, וישמש מפקח מטעם הקבוצה בשטח.

עלויות הבנייה ועלויות נלוות

אופן מימון החברים את מכלול העלויות הכרוכות בתכנון והקמת הבניינים וכלל העלויות הנלוות לכך המוגדרות בדו"ח שמאי המקרקעין (דו"ח אפס), לרבות: עלויות המתכננים, היועצים השונים, חברת הניהול והפיקוח, אגרות והיטלים, לרבות היטלי השבחה, ככל ויחולו, לרבות בגין הקלות שיתבקשו בקשר לבנייה, היטלי פיתוח שחלים על המגרשים, אגרות בניה, עלויות ביצוע הבנייה, תשלומי חובה הקשורים בבניה, ועוד.

אסיפת הכללית של בעלי הזכויות

ההסכם שיתוף קובע כי חברי הקבוצה יכנסו אסיפות כלליות (להלן "אסיפות בעלי הזכויות") לפי הצורך, על מנת לקבל החלטות באשר לנושאים הניהולים של הפרויקט. לרוב, ההחלטות באסיפות בעלי הזכויות יתקבלו ברוב זכויות של בעלי היחידות הנוכחים באסיפה, כשקולו של כל חבר יקבל משקל על פי אחוז ההשתתפות עד לקביעת אחוז ההשתתפות על ידי שמאי הפרויקט, ומשקל קולו של כל חבר יהיה על פי אחוז היחסי במקרקעין של אותו חבר.

הירשמו לקבלת עדכונים על הזדמנויות נדל"ן משתלמות