הפרויקט מתחיל באיתור קרקע לרכישה על פי קריטריונים כלכליים שיסבו רווח יזמי לחברי הקבוצה, לרוב, קרקע שאינה בעלת פוטנציאל השבחה או בעלת אפשרות להפיק רווח יזמי הנע בין 15% ל- 25% אינה רלוונטית לרכישה ויורדת מהפרק. לאחר איתור קרקע מתאימה לביצוע הפרויקט, נבחר אדריכל לבחון את התכנון הראשוני וזכויות הבניה הניתנות למימוש הפרויקט ולאחר מכן מתבצעות בדיקות כלכליות מקיפות הנערכות על ידי שמאי מקרקעין באמצעות הכנת תכנית עסקית (דו"ח אפס) ובה השמאי מעריך את עלויות הצפויות לפרויקט, בין היתר: עלות הקרקע, מס שבח, אגרות, היטל השבחה, עלות ביצוע הבניה, עלות היועצים, נותני השירותים בפרויקט, עלות חברת הניהול הנדסי, דמי סיחור האופציה (שכר טרחת המארגן), צפי להכנסות ממכירת הדירות בפרויקט, וכו'. ישנם שני מסלולים עיקריים בהם המארגן פועל לאיתור קרקע המתאימה לקבוצת רכישה.

הסכם אופציה, מכרזים של רמ"י, מיסוי

מכרזים המפורסמים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): באתר רמ"י מפורסמים מכרזי קרקעות לבניה רוויה, בניה בפרטית ובניה למסחר ותעשיה. לרוב המארגנים מחפשים מכרזים הפתוחים להשתתפות קבוצות רכישה ועמותות בניה, אולם, בשנים האחרונות (משנת 2016) כחלק ממאמצי הממשלה למצוא פתרונות דיור במחיר שפוי לזוגות הצעירים ולמתן את קצב עליית מחירי הנדל"ן בישראל, החליטה הממשלה ומועצת מקרקעי ישראל להוציא את רוב המכרזים לקבלנים וחברות בניה במסגרת ה"תכנית מחיר למשתכן" , והחריגה את היכולת של קבוצות הרכישה ועמותות הבניה להשתתף במכרזים אלו.

רכישת קרקעות פרטיות באמצעות הסכם אופציה

מארגן מאתר קרקע פרטית ופותח במשא ומתן מול בעלי הקרקע לרכישתה, חותם על הסכם מכר לרכישת הקרקע בהתאם להוראות חוק החוזים שנועד להבטיח ולהסדיר את מתווה העסקה. לרוב, מארגנים מעדיפים להבטיח את התחייבותו של בעל הקרקע כלפיהם למכירת הקרקע, בעוד שהם מתירים בידיהם את האופציה להחליט אם לבצע את רכישת הקרקע מבלי להתקשר עם מוכר הקרקע בהסכם מכר מחייב שיטיל על היזם חיובי מס בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

הסכם האופציה נועד להסדיר את מתווה העסקה וכולל בין היתר הנושאים הבאים: הצהרות נותן האופציה, הצהרות מקבל זכות האופציה, תנאי מתן האופציה, תקופת האופציה, סיחור ו/או העברת האופציה לצדדים שלישיים ומימושה, התמורה עבור האופציה, התחייבות המוכר להימנע מביצוע עסקה סותרת, תשלומי מיסים בגין העסקה, ועוד.

לרוב, העסקה מותנית בביצוע בדיקת התכנות כלכלית מקדימה של הקרקע הכוללת אפשרות תכנון ראשוני, בדיקת ניצול זכויות מקסימאלי של הנכס, ומצב הביקוש בשוק לאזור שבו ממוקם הנכס, זאת על מנת לבדוק האם ישנה התכנות לגבש קבוצת רכישה מתאימה בהתאם לכמות הדירות הזמינות לשיווק בפרויקט שתממן את רכישת הקרקע באופן ישיר מההון העצמי של חבריה בתמורה לעמלה שאותה גובה המארגן.

המארגן חותם על הסכם "אופציה"

"אופציה ייחודית" לפי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין המגדיר את התנאים לאופציה: "אופציה" - זכות לרכישה של זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד, שהתקיימו לגביה כל אלה: (1) האופציה ניתנה בכתב; (2) האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה; (3) התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הקבועים בהסכם היא בלתי חוזרת; (4) האופציה ניתנת למימוש בתקופת האופציה; בסעיף זה, "תקופת האופציה" - תקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין, לרבות כל תקופת הארכה שניתנה במהלך תקופת האופציה או לאחר שהסתיימה ואם ניתנו אופציות אחרות בידי אותו בעל מקרקעין לרכישת אותה הזכות במקרקעין כולה או חלקה, יראו את כל התקופות של האופציות האחרות או המוארכות כאמור כתקופת האופציה; (5) התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מביניהם; (6) למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין  שלגביהם ניתנה האופציה; (7) הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה, בהתאם לכללים שקבע;"

האופציה מאפשרת למארגן להתקשר בהסכם מכר המחייב את הצד המוכר אך אינו מחייב את המארגן ואינו מטיל עליו עלויות מלבד התמורה עבור האופציה ששילם במידה ויחליט כי העסקה לא תצא אל הפועל מכל סיבה שהיא או במקרה והוא לא הצליח לארגן את מלוא חברי קבוצת הרכישה בטרם פקיעת מועד סיום האופציה.

מימוש האופציה:

במידה והמארגן מצליח לארגן את קבוצת הרכישה הנדרשת לצורך רכישת הקרקע ומימוש האופציה, הוא פטור מלשלם מס שבח ורכישה במכירת האופציה לקבוצה על פי פרק חמישי 2 לחוק מיסוי מקרקעין המעניק פטור ממס במכירת אופציה העומדת במספר תנאים מצטברים הקבועים בחוק כאופציה ייחודית, ברם, המארגן משלם על הרווח שצמח לו מהעסקה מס רווח הון במקום או במס פירותי בהתאם לסעיף 2 (1) לפקודת מס הכנסה.

לעיתים מתעוררת מחלוקת בין עמדת רשות המיסים לבין מארגנים ויזמים המשתמשים בכלי זה בדי לחסוך את תשלומי מס השבח ומס הרכישה. עמדת רשות המיסים היא כי השימוש באופציה ייחודית אינה פוטרת באופן מוחלט ואוטומטי את המארגן מתשלומי המס. רשות המיסים בוחנת את מהות ותוכן העסקה וזאת מבלי להסתפק בנוסח ההסכם, כותרתו, ובדרך הצגת העסקה.

על פי הפסיקה הרווחת בנושא נקבע כי נדרש לבחון את מבחן השליטה של המארגן בפרויקט, רמת הסיכונים והסיכויים שלוקח על עצמו המארגן בקבוצה, ככל שהמסקנות יובילו לכך שרמת הסיכון והשליטה של המארגן גדולים יותר כך עלולים לסווג את העסקה כרכישת קרקע על ידי המארגן ומכירת דירות כגמורות לחברים בקבוצת הרכישה, כך שהמס אותו ישלם המארגן יהיה גבוה יותר.

בבית משפט העליון בפסק דין ליה יזום והשקעות נגד מנהל מיסוי מקרקרעין נקבע כי הסכם אופציה הוא הסכם מכר, וזאת בהתאם לפרשנות השופטים להוראות הכתובות בהסכם האופציה, לפיהן, מקבלי האופציה לא קיבלו חופש בחירה לגבי מימוש האופציה, ולכן העניין מרמז ומעיד על כך כי למעשה מדובר בהסכם מכר לכל דבר ועניין.

פסק דין מיראז' שפורסם לאחרונה קבע בשורה של ממש למארגני קבוצות רכישה בקשר למיסוי האופציה. במקרה דנן, מארגן קבוצת רכישה חויב לשלם מס על אופציה לרכישת קרקע על ידי רשות המיסים, ולאחר ערור שהגיש על כך לבית משפט מחוזי, נקבע כי אופציה אינה מחייבת מס רכישה, והוא יוטל רק על חברי הקבוצה שרכשו את הקרקע. הערר התקבל. השופטים קבעו כי שומות מס הרכישה ומס השבח נשוא הערר שהוציאה רשות המיסים לעורר – מבוטלות.

בהתאם למפורט לעיל, על פי הפסיקה הקיימת, מארגני קבוצת רכישה מוגבלים באופן אחריותם כלפי חברי קבוצת הרכישה בהקשר לסיכונים שהם לוקחים על עצמם ורמת שליטתם בפרויקט, ומעדיפים לתת לוועד המנהל של הקבוצה את השליטה המלאה בניהול הפרויקט, וזאת על מנת להימנע מתשלום מס כפול של חברי הקבוצה, פעם אחת על ידי המארגן כרוכש קרקע ומוכר דירות, ופעם שנייה על ידי חברי קבוצת הרכישה המשלמים מס רכישה נוסף על הדירה כגמורה.

 

הירשמו לקבלת עדכונים על הזדמנויות נדל"ן משתלמות