קבוצת רכישה הינה יזמית הפרויקט לכל דבר ועניין ונושאת בכל הסיכונים והסיכויים של הצלחתו או כישלונו, זאת בשונה מרכישת דירה מיזם באופן מסורתי ובו היזם נושא בסיכונים ובסיכויים תמורת רווח יזמי המגולם במחיר הדירה לרוכש. הליך הקמה וניהול של פרויקט נדל"ן מהתחלתו ועד סופו הינו מורכב מאוד לניהול בכלל ובקבוצת רכישה בפרט ומצריך ידע ניסיון ומיומנות גבוה לצורך הצלחתו של הפרויקט.

מעבר לרכישת המגרש פועלת הקבוצה לרוב באמצעות מארגן ו/או חברת ניהול יחד עם נציגות הקבוצה לצורך קבלת היתר בנייה באמצעות התקשרות עם אדריכל, בניית הפרויקט באמצעות התקשרות עם בעלי מקצוע שונים כגון מהנדס ומפקח על הבניה, יועץ אינסטלציה, יועץ איטום, יועץ תנועה, קונסטרוקטור, והתקשרות עם בנק מלווה המספק מימון לפרויקט. לפיכך, ישנן המון נקודות כשל אפשריות ותהליכים שיש לצלוח בדרך לסיום הפרויקט בהצלחה שיוביל לחיסכון ברווח היזמי ועמידה בלו"ז שנקבע מראש. להלן נפרט את הסיכונים העיקריים והנפוצים הטמונים במודל של קבוצת רכישה שאינם מתקיימים ברכישת דירה מיזם באופן המסורתי:

מחיר הדירה אינו סופי

על פי המצב הקיים והפסיקה, ברכישה באמצעות קבוצת רכישה לא נקבע מחיר סופי לדירה, שכן, מדובר בבניה עצמית ולא ברכישת דירה מיזם. חברי הקבוצה אינם יודעים בכמה הסתיימו עלויות בניית הדירות בפועל עד לסיום הפרויקט, אולם, לרוב נערך תכנית עסקית לפרויקט (דו"ח אפס) על ידי שמאי מקרקעין המספק אומדים של עלויות רכישת הרקע וביצוע של הפרויקט, בהתאם לעלויות כלל הפרויקט והזכויות שכל חבר רכש לעצמו, נערכים תשלומי איזון הקובעים את אחוז החלקיות בעלויות של כל חבר בקבוצה בהתאם לגודל הדירה אותה הוא רכש ומאפייניה (כגון: נוף לים, חניה צמודה, גודל המחסן, ועוד).

כיוון ומדובר באומדן בלבד ולא במחיר סופי, חברי הקבוצה נושאים בסיכון להתרחשות אירועים בלתי צפויים שעלולים לייקר את הפרויקט, מקרים כגון: התייקרות חומרי הבניה במהלך ביצוע הפרויקט, איתור מי תהום תחת הקרקע המייקר את מחיר ביסוס המבנים, איתור עתיקות במהלך החפירות בקרקע שעלולות לעכב לייקר ולעיתים אף לסקל את בניית הפרויקט, יציקת כמויות בטון לצורך יסודות מעבר לכמויות המתוכננות, ביצוע קירות תמך ועבודות פיתוח מעבר לעלויות המתוקצבות מלכתחילה לפרויקט, שינוי במפרט וברמת הגמרים בפרויקט תוך כדי תנועה על ידי נציגות הקבוצה, וכו'.

בדו"ח האפס שמכין השמאי לפרויקט נהוג לכלול תוספת של כ- 5% תקציב בצ"מ (בלתי צפוי מראש) בנוסף לסה"כ כל עליות הפרויקט הצפויים מראש, זאת על מנת שאם התרחשו אירועים בלתי צפויים מראש כמפורט לעיל, תקציב הבצ"מ ישמש לכך. לפיכך, מי שנושא בסיכון עליית המחיר מעבר לאומדן הראשוני שנקבע לדירות הינם חברי הקבוצה בעצמם כיזמי הפרויקט, אולם, ככל ולא התרחשו אירועים בלתי צפויים בפרויקט והכול יתנהל כמתוכנן בהתאם לתכנית העסקית, חברי הקבוצה יכולים לחסוך מאות אלפי שקלים ברווח היזמי והעלויות הנלוות.

מועד מסירת הדירות אינו סופי

בעוד שברכישת דירה מיזם נתחם הסכם מכר ולגביו חל חוק המכר (דירות) הקובע מועד מסירה סופי לדירה ומנגנון פיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר בשל איחור במסירה, בקבוצת רכישה אין התחייבות למועד מסירה סופי, כך למעשה ככל שממשיך הפרויקט מעבר ללו"ז הצפוי לסיומו חברי הקבוצה נושאים על חשבונם בסיכון לעיכוב זה הכולל לעיתים תשלומי שכירות עבור הבית בו הם גרים עד למועד סיום הבניה, וזאת במקביל לתשלומי המשכנתא אותה הם נוטלים מהבנק המלווה בהתאם לקצב התקדמות ביצוע הבניה. במקרה דנן, זמן שווה כסף.

כפתרון חלקי לסיכון זה לרוב מוסיפים להסכם ביצוע הנחתם בין הקבוצה לקבלן המבצע סנקציות כלפי הקבלן במקרה של איחור בהשלמת העבודות, לפיהם, באם עבודות הבניה ימשכו מעבר למועד המיוחל הקבוע בהסכם, הקבלן ישלם פיצוי שווה ערך לדמי שכירות חודשיים לכל חבר בקבוצה עבור כל חודש איחור בסיום הפרויקט, זאת מעבר לתקופת גרייס שהקבוצה מאפשרת לקבלן עד כחודשיים איחור מהמועד הקובע לסיום ובתנאי שהעיכוב אינו נגרם כתוצאה מכוח עליון כגון: (רעידת אדמה, מלחמה, שריפה, וכיוצ"ב).

אין ערבויות ובטוחות לכספי ההשקעה

בשונה מרכישה דירה מיזם, במסגרת קבוצת רכישה לחברים אין הגנה לכספי ההשקעה על פי הדין הקיים. לחברי הקבוצה לא מונפק ערבויות עבור השקעתם בפרויקט כבטוחה לכספם בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) . הסיכון הוא בכך, שחברי הקבוצה עלולים לאבד את השקעתם במידה וחלילה מדובר בתרמית, או במקרים של עירוב שימושים על ידי מארגן הפרויקט אשר משתמש בכספי הפרויקט לצורך תשלומים לפרויקט אחר בבעלותו.

כפתרון לכך מוצע לקבוע רגולציה המחייבת מארגנים לשימוש במנגנון של חשבון נאמנות, לפיו כספי החברים יופקדו בחשבון נאמנות ייחודי לפרויקט ושחרור הכספים ממנו יתאפשר רק למטרות הפרויקט ובאישור ופיקוח נאמני הקבוצה המשמשים בדרך כלל כעורכי הדין שלה. בטרם הפקדת הכספים לחשבון הנאמנות נדרש לבדוק את מוניטין הנאמן טרם בחירתו לפרויקט, העברת כספי החברים לרכישת הקרקע ותשלומי הקבלן ונותני צריכים להתבצע דרך חשבון הנאמנות בלבד. כמו כן מוצע כי למארגן לא יהיה הרשאה בחשבון זה, והקבוצה תבחר שלושה מורשי מתוך חברי הקבוצה שיהיו מורשים לאשר הוצאות כספים עבור הפרויקט דרך חשבון הנאמנות כאשר חתימה של שני מורשי חתימה מתוך השלושה מחייבת ביצוע התשלומים וללא חתימתם הנאמן אינו רשאי לבצע תשלומים לאף גורם בפרויקט.

אחריות לליקויי בניה ותכנון הדירה

כאשר רוכשים דירה מקבלן, לרוכשים יש וודאות תכנונית לגבי תכנון הדירה הנרכשת לרוב רק לאחר שמתקבל היתר הבניה, הרוכש מקבל מהמוכר על פי סעיפים 2 ו-3 לחוק המכר מפרט טכני של הדירה והרכוש המשותף כולל ההצמדות השייכות לדירה, זאת לעומת קבוצת רכישה שלרוב בשלב ההצטרפות לקבוצה אין מפרט קבוע והוא נקבע על ידי נציגות הקבוצה וחברת הניהול לאחר גיבוש הקבוצה ובטרם הגשת הבקשה להיתר הבניה. נהוג שבקבוצת רכישה בדרך כלל קביעת מפרט ורמת גמר הדירה יקבע על ידי נציגות הקבוצה, ולעיתים קורה כי נציגות הקבוצה מחליטה לשדרג את מפרט הדירות והלובי של הבניין תוך כדי תנועה ובכך אין וודאות בתחילת הפרויקט לתכנון הסופי עד לקבלת היתר הבניה.

כמו כן, ברכישת דירה מקבלן, על הקבלן מוטלת אחריות לתקופה הבדק שנקבעה בתוספת (סעיף 4) לחוק המכר על ליקויי בניה בדירה הנמכרת ועל כל אי התאמה בין התכנית לדירה שנבנתה ונמסרה בפועל לרוכשים. הרוכשים בקבוצת רכישה חשופים לסיכונים של תכנון לקוי לדוגמה על ידי אדריכל חסר ניסיון ו/או תכנון ראשוני מוגבל לרוב בטרם קבלת היתר בניה שמוצג לרוכשים על ידי המארגן שלעיתים לאחר קבלת ההיתר משתנה בהתאם למגבלות הנדסיות או דרישות הוועדה המקומית, כיבוי אש, וכיוצ"ב. בקבוצות רכישה אין אחריות על פי הדין הקיים לליקויי בניה או אי התאמות לתכניות, אולם נהוג לדרוש אחריות ביצוע מהקבלן המבצע של הפרויקט באמצעות הסכם עם הקבלן וכתנאי להשתתפות במכרז קבלנים לביצוע הפרויקט.

סכסוכים בין חברי הקבוצה

בקבוצות גדולות עם ריבוי משתתפים שונים ודעות שונות, לעיתים, מתפתחים סכסוכים מיותרים בין חברי הקבוצה. בשונה מקבוצה קטנה של אנשים ובה קל יותר לקבל החלטות לצורך קידום הפרויקט, אופן התנהלות של קבוצה גדולה מסורבל יותר ומנגנון קבלת החלטות בקבוצה גדולה מורכב יותר, וככל שהקבוצה גדולה יותר, כך גדלים הסיכונים לסכסוכים אישיים בתוך הקבוצה בין החברים לבין עצמם, בין החברים לנותני השירותים ובין החברים למארגן וחברת הניהול ההנדסי של הפרויקט.

הפתרון לכך הינו בחירת וועד מנהל המשמש כנציגות הפרויקט, לרוב, הקבוצה בוחרת מתוכה וועד מנהל מצומצם המורכב על ידי שלושה עד חמישה אנשים המשמשים כנציגות הפרויקט שתפקידם לקבל החלטות בזמן אמת ולעבוד בצמוד למהל הפרויקט לצורכי קידום ופיקוח על ביצוע הפרויקט בפועל.

במקרים בהם מתעוררים חילוקי דעות בין חברי הקבוצה או בין מי מחברי הקבוצה לבנין הגורמים המקצועיים בפרויקט, וועד העמותה משתמש כמגשר ומפשר בין הצדדים, ונקבעים מנגנוני גישור והכרעה בהסכם השיתוף במטרה לצמצם סיכונים אלו שעלולים לגרום לעיכוב הפרויקט ולעיתים פגיעה בתדמיתו של הפרויקט כלפי גורמי חוץ, כגון: נותני השירותים, הבנק המלווה, היועצים השונים וחברת הניהול, כמו גם רוכשים פוטנציאלים במקרה של החלפת חברים חדלי כושר פירעון בקבוצה, וכו'.

גורמים אלו עלולים להירתע מקבוצת רכישה בעייתית בעלת סכסוכים פנימיים בתוך הקבוצה, שכן, הם אמורים לספק לה שירותים לצורך קידום הפרויקט בתמורה לשכר טרחה או עמלה על ידי הבנק המלווה, ומעדיפים "לא להכניס ראש בריא למיטה חולה" אשר עלולה לסכן להם את קבלת שכר הטרחה במקרה שהפרויקט כושל או נכנס לתביעות מיותרות בין החברים שעלולות לסכל את הצלחתו של הפרויקט.

כמו כן, בהסכם השיתוף נכלל מנגנון למקרים בהם מי מחברי הקבוצה חדל יכולת פירעון להשלמת כספי עלויות הבניה של דירתו, ובהסכם השיתוך ניתן הסמכות המלאה במקרה דנן לוועד המנהל של הקבוצה למכירת זכותו של החבר המתקשה לשלם את חלקיותו בפרויקט וחברי הוועד פועלים להחליפו באחר, זאת על מנת שמקרה זה לא יגרום לדחייה מיותרת בתשלומי הפרויקט, וכתוצאה מכך עלול לסכן הצלחתו.

חוסר ניסיונו של מארגן הקבוצה

לרוב, מארגן קבוצת הרכישה משמש כרוח החיה ועמוד התווך של הפרויקט אשר בסמכותו אחראיות לאיתור הקרקע, ארגון וגיבוש הקבוצה לרכישת הקרקע, ויחד עם החברים שנבחרו באסיפה הכללית לשמש כוועד המנהל של הקבוצה להביא את הפרויקט למימושו בהצלחה. לעיתים, חוסר הניסיון של המארגן בקבוצה עלול להיות לה לרועץ.

לאחרונה פורסמו בתקשורת מקרים בהם קבוצות רכישה כשלו כתוצאה מחוסר ניסיונו של המארגן, וחוסר הערכה נכונה והיכולת לצפות את מורכבותו של הפרויקט מראש, מקרים בהם הפרויקט כשל ולא הגיע לכדי מימושו. ככלל, ככל שלמארגן יש ניסיון רב יותר בפרויקטים מוצלחים קודמים אשר אותם הוא ארגן וניהל בהצלחה, כך יקטן הסיכון בעסקה ויגדל הסיכוי להצלחת הפרויקט שיבוא לידי ביטוי בעיקר בחיסכון ברווח היזמי ובעמידה בלו"ז ויעדי הפרויקט. סעיף 6.5 להלן סוקר בהרחבה את המצב הקיים ומציע הצעות לרגולציה על מקצוע מארגן קבוצות רכישה שתציב תנאי סף לצורך העיסוק בתחום ובהשוואה לדרישות הקיימות בחוק ובתקנות כתנאי סף לעיסוק כקבלן (יזם) בניה למגורים.

הירשמו לקבלת עדכונים על הזדמנויות נדל"ן משתלמות