ברכישה זכות לדירה במסגרת קבוצת רכישה יש כמה יתרונות בולטים לעומת רכישת דירה באופן מסורתי מיזם/קבלן, וזאת בהנחה והקבוצה מצליחה להשלים את הפרויקט בהצלחה כפי המתוכנן מלכתחילה לפרויקט וללא התרחשותם של כשלים אפשריים בדרך. להלן מספר יתרונות עיקריים:

חיסכון ברווח היזמי

כאשר רוכשים דירה מקבלן שהוא גם יזם הפרויקט (להלן "חברה יזמית" "יזם") באופן מסורתי מחיר הדירה מגלם את הרווח היזמי הנע בין 15% ל- 25%. הקבלן רוכש את הקרקע לצורך בניית הדירות, משלם את ההון העצמי מכיסו, מקבל מימון בנקאי, מנהל ומפקח על הפרויקט עד סיומו ומוכר את הדירות כמוצר מוגמר לרוכשים תמורת רווח יזמי המסתכם במאות אלפי שקלים מכלל עלות הדירות בפרויקט, ומספק לרוכשים אחריות לדירה לפי חוק המכר , וערבות על פי חוק הבטחת השקעות עבור כספי השקעתם.

קבוצת רכישה היוזמת ומנהלת את הפרויקט בעצמה, למעשה מחליפה במסלול עוקף את הקבלן ויכולה לחסוך חלק מן הרווח היזמי הנע בין 15% ל- 25% המשקף חיסכון של מאות אלפי שקלים לדירה אותו נוהג הקבלן לגבות במסגרת מכירת הדירה לצרכנים כמוצר מוגמר. אולם, ככל שמספרם של חברי קבוצת הרכישה גדול יותר, ישנו גורם מארגן המלווה מייעץ ומנהל יחד עם חברי נציגות הקבוצה את התקדמות הפרויקט עד להשלמתו, ובתמורה לכך מרוויח שכר טרחת "דמי ארגון" שנעים בין 7% ל-10% משווי הדירות בפרויקט, רווח זה הנגבה מהקבוצה ע"י המארגן נמוך בכמחצית מן הרווח המגולם במחיר הדירה הנרכשת מקבלן בשוק החופשי, ובכך במקום שהקבלן ירוויח רווח יזמי זה, הקבוצה מרוויחה אותו באופן ישיר לכיסה.

חיסכון במס רכישה

ברכישת דירה מיזם באופן המסורתי ישנן שתי עסקאות החבות במס רכישה, בתחילה היזם רוכש קרקע ומשלם 6% מס רכישה על הקרקע וזאת לפי תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה , ובהמשך כאשר רוכשים דירה מהיזם מוטל מס רכישה נוסף על הרוכשים שאותו הם משלמים לפי מדרגות מס החל עליהם כרוכשי דירת מגורים על פי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין ותקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין.

במבנה המשפטי של קבוצת רכישה יש פיצול בין עסקת רכישת הקרקע לבין עסקת הזמנת שירותי הבניה, ומשולם פעם אחת מס רכישה על מרכיב הקרקע בלבד על ידי חברי הקבוצה באופן ישיר ולכן נחסך התשלום הנוסף בקבוצת רכישה בהשוואה לרכישה מיזם אשר משלם בעצמו מס רכישה ומגלם סכום זה במחיר הדירה לרוכשים שמשלמים שוב מס רכישה על כל שווי הדירה כגמורה הכולל את מרכיב הקרקע, עלות הבניה ועלות המע"מ גם יחד, וזאת בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק המע"מ.

חסכון זה במס רכישה נובע ממס הרכישה המוטל על מרכיב המע"מ, שכן לצרכי מס רכישה המע"מ הוא חלק משווי המכירה. אדם פרטי הרוכש דירה מקבלן משלם מס רכישה הכולל גם מס רכישה על מרכיב המע"מ שהוטל לפי שווי הדירה כולל המע"מ כפי שנקבע בפסק דין המנחה בעניין . כאמור לעיל בהתארגנות במסגרת קבוצת רכישה ניתן לחסוך במרכיב המע"מ. כפועל יוצא מכך חברי קבוצת הרכישה, חוסכים גם את מס הרכישה המוטל על אותו מרכיב מע"מ שלא משולם על ידם.

חיסכון בעלויות מימון

קבלן הרוכש קרקע לצורך בניית הפרויקט צריך לממן את עלות הקרקע מכיסו ובהמשך ממן את מלוא עלויות הפרויקט עד למכירת הדירות באמצעות מימון מהבנק המלווה של הפרויקט, עלויות מימון אלו של הקבלן מתומחרות במחיר הדירה לצרכן הסופי. מעבר לעלויות המימון נושאים רוכשי הדירות מקבלן בעלויות מימון נוספות בגין ההלוואה הנדרשת לצורך רכישת הדירה, בעוד שבהתארגנות של קבוצת רכישה רוב היחידות שייבנו משווקות מראש לפני תחילתו של הפרויקט, כשחברי הקבוצה מממנים את חלקם היחסי באופן ישיר ברכישת הקרקע והקמת הפרויקט.

הקרקע נרכשת על ידי חברי הקבוצה באמצעות ההון העצמי של החברים עם השלמת הרכישה, כך למעשה נחסך מימון ביניים על ידי הבנק לגבי חלק מעלות הקרקע שהיזם מקבל מהבנק וכנגד כך משלם ריביות ולאחר מכן מגלם אותם במחיר הדירה הסופי לצרכן.

בקבוצות רכישה ישנן לכל רוכש הוצאות מימון כאשר כל חבר בקבוצה נוטל הלוואה מהבנק המלווה לצורך עמידה בעלויות השונות של הקמת הפרויקט, אולם, כיוון ורכישת הקרקע מתבצעת מההון העצמי של החברים בפרויקט עד התחלת הבניה, ישנו חסכון משמעותי מבחינת תקופת ההלוואה שמתחילה משלב התחלת הבניה בפועל רק לאחר קבלת היתר הבניה ולא ממועד רכישת הקרקע.

לדוגמה: בהנחה ומשך הפרויקט היינו כ-4.5 שנים, שנתיים וחצי מתוכם החברים נדרשים לשלם את הריביות לבנק מהתחלת הבניה ולא שנתיים לפני בשלב הוצאת היתרי הבניה והתכנון לקרקע, כך למעשה שהמשיכה של האשראי בפועל מתחילה סמוך למועד התחלת הבניה ולתקופה של 2.5 שנים בלבד מתוך 4.5 שנים, זאת לעומת יזם (לרוב יזמים מקבלים אפשרות למימון מהבנק עד 80% מעלות הפרויקט) המושך את האשראי לצורך השלמת רכישת הקרקע ובכך משלם ריביות מיד עם התחלת הפרויקט ועל כל תקופת חיי הפרויקט כ-4.5 שנים.

בנוסף, לרוב, במצב הקיים בשוק האשראי בישראל, הבנק מעניק הלוואה לכל רוכש כלווה יחיד בדומה להלוואת משכנתא רגילה, בשיעור רבית נמוך ביחס לאשראי שהבנק נותן לחברה יזמית קבלנית כאשראי מסחרי לצורך השלמת הפרויקט. יש לקחת בחשבון שמצב זה כפוף לשינוי בתנאי ריבית בנק ישראל ושינויים ברגולציה שעלולים להשפיע על המגבלות השונות החלות על אחוז המימון המוענק לחברי קבוצת הרכישה על ידי הבנקים, נכון להיום אחוז המימון נע בין 50% עד 65%, ומשתנה בין משקיעים בקבוצה הרוכשים את הדירה כדירה שנייה אשר נדרש מהם להעמיד 50% הון עצמי משווי הדירה לבין רוכשי דירה בקבוצה שזאת דירתם היחידה ומהם הבנק דורש מינימום 30% הון עצמי משווי הדירה.

חיסכון בהוצאות שיווק ופרסום

לרוב, לאחר איתור הזדמנות לרכישת קרקע פרטית על ידי מארגן או הזדמנות להתמודד במכרז של רשות מקרקעי ישראל, המארגן פועל מהר לגבש את הקבוצה לרכישת הקרקע. כיוון ומדובר בהזדמנויות מעטות להשקעה בשוק, כשנוצרת הזדמנות אמיתית כזאת לרכישה ולחיסכון ברווח היזמי, הזדמנות זאת עוברת מפה לאוזן באופן ויראלי מאחד לאחר, כמו גם מארגנים לרוב מחזיקים ברשימת תפוצה של משקיעים ומתעניינים הממתינים להזדמנות טובה להשקעה, ברגע שצצה ההזדמנות כזאת לרכישה השמועה עוברת מהר כמו אש בשדה קוצים ועוזרת לגיבוש הקבוצה עם תקציב הוצאות מינימאלי של פרסום ושיווק, ובכך, הקבוצה חוסכת את הוצאות הפרסום והשיווק הנעות בין 3%-5% משווי הדירות בפרויקט וזאת ביחס להוצאות שאותם מוציא היזם ברכישה המסורתית ומגלם אותם במחיר הדירה.

כמו כן, הקבוצה חוסכת בהוצאות תקורה של היזם שצריך להחזיק משרד מכירות, ומעסיק אנשי שיווק ופרסום, עלויות אלו מגולמות בסופו של דבר במחיר הסופי של הדירה לצרכן. כתוצאה מהעלויות האטרקטיביות של הדירות בקבוצת רכישה ביחס לרכישה מיזם, למארגן הקבוצה יש הוצאות מינימאליות על הפרסום והשיווק לעומת יזם המוכר את הדירות במחיר השוק ללא הנחה ולכן לוקח לו זמן רב יותר במכירת הדירות ובהשקעת תקציבי פרסום ומשאבים לצורך מכירת הדירות בפרויקט. חיסכון בעלויות אלו מגלמות חיסכון במחיר הסופי של הדירה בקבוצת רכישה.

מעורבות בתכנון ואופי הפרויקט

בשונה מרכישת דירה מקבלן כמוצר מוגמר וללא יכולת ההשפעה ממשית על התכנון של הדירה מלכתחילה בפרויקט, בקבוצת רכישה, לרוב לקבוצה יש מעורבות והשפעה גדולה יותר לגבי אופי והמפרט של הפרויקט וזאת באמצעות ההחלטות המתקבלות בישיבות וועד הקבוצה בשלבי תכנון הפרויקט בטרם התחלת הבניה ובהתאם לרצון כלל חברי הקבוצה ותקציב הפרויקט. יתרון זה רלבנטי יותר בקבוצות רכישה קטנות בעיקר, בהן החברים מעורבים יותר בכל שלבי הבניה. היתרון האמור לעיל פחות בא לידי ביטוי בקבוצות רכישה גדולות הבונות בהיקפים גדולים שבהן בדרך כלל המפרט הטכני והתכנון נקבעים מראש על ידי המארגן ונציגות הקבוצה.

בחירת השכנים העתידיים

בשונה מרכישת דירה מקבלן שאין יכולת השפעה על בחירת השכנים, בקבוצת רכישה הדבר אפשרי, קבוצות מסוימות המתאגדות לא רק במטרה לחסוך כסף אלא גם במטרה לבחור את השכנים והחברים באותו פרויקט. בקבוצת רכישה אפשר להתארגן באופן עצמאי כקבוצה הומוגנית הרוצה להתגורר ביחד ושהקבוצה תכלול חברים או אנשים בעלי מכנה משותף כגון: אנשי צבא, אנשי משטרה, עובדים מתחום זהה, ובכך לגבש קבוצה בעלת רקע חברתי דומה. אפשרות זאת בעיקר מועדפת על קבוצות רכישה לציבור הדתי, וניתן לראות תופעה זאת הולכת וגדלה בערים חרדיות ומתחרדות לדוגמה בעיר ביתר עילית ובית שמש, כמו גם בשכונות מסוימות בעיר ירושלים. כמו כן במגזר הדתי מקובל שזרמים מסוימים מתוך המגזר מקבלים את ברכת הרב לפרויקט מסוים ואנשים רבים מאותה קהילה רוכשים את כלל הדירות בפרויקט ומתאגדים תחת אותה קבוצה.

הירשמו לקבלת עדכונים על הזדמנויות נדל"ן משתלמות