עמותת בניה זהה במטרותיה לקבוצת רכישה ובכל הקשור לאופן הניהול, רכישת הקרקע ומימוש הפרויקט במטרה להשיג חיסכון ברווח היזמי ובעלויות הנלוות לחברי העמותה, אולם, אופן התנהלותה מוסדר יותר ב"תקנון עמותה" ביחס לקבוצת רכישה. בעמותת בניה חברי העמותה נדרשים לחתום בנוסף להסכם השיתוף גם על תקנון עמותת בניה אשר לעיתים רבות סעיפי התקנון מושרשים היטב בהסכם השיתוף.

ההבדלים העיקריים בין עמותת בניה לקבוצת רכישה

בשונה מקבוצת רכישה שפעילותה ואופן התנהלותה חופשית יותר מבחינה הדין הקיים, עמותת בניה מוגבלת יותר באופן התנהלותה לפי הדין הקיים, להלן מספר דוגמאות מרכזיות להבדלים בין קבוצת רכישה לעמותת בניה:

הגבלה על רכישת זכויות בעמותה

בקבוצת רכישה אין הגבלה לכמות הדירות שכל חבר יכול לרכוש לעצמו, לעומת עמותת בניה שבה יש הגבלה לרכישת דירה אחת לכל חבר בעמותה. לדוגמה: בפרויקט של 100 דירות, חבר אחד יכול לרכוש 50 דירות מתוך 100, ויתר 50 הדירות ימכרו ל-50 חברים שונים, כך למעשה אותו חבר המחזיק ב-50 דירות הינו בעל 50% מזכויות ההצבעה וקבלת ההחלטות בפרויקט לעומת יתר 50 החברים בקבוצה שלכל אחד מהם יש קול אחד במנגנון ההצבעה וקבלת ההחלטות בקבוצה. בעמותת בניה, בפרויקט של 100 דירות נדרש 100 חברים שונים שכל אחד מהחברים מחזיק דירה אחת בלבד ולכל אחד מהחברים יש זכות הצבעה. בעמותה לכל חבר יש קול אחד בלבד בהצבעה באסיפה כללית, בקבוצה כל חבר זכאי להצביע בהתאם לאחוז החלקיות שלו בפרויקט ומספר הדירות בהן הוא מחזיק, שכן בקבוצת רכישה אין מגבלה על מספר הדירות שניתן לרכוש לעומת עמותתה בניה שבה מותר לרכוש זכות לדירה אחת לכל חבר בעמותה.

הגבלה במכירת הזכויות

בקבוצת רכישה אין הגבלה במכירת הזכות לדירה תוך כדי הבניה ולאחר סיום הבניה, זאת לעומת עמותת בניה אשר מגבילה בתקנון שלה את מכירת הזכות לדירה רק לאחר שלוש שנים ממועד סיום הבניה ובמידה ומוכרים את הזכות לפני, נדרש לשלם קנס למשרד הבינוי 40,000 ₪ כמפורט בתקנון העמותה:
"החבר לרבות מי שהיה חבר וקיבל חזקה בדירה, לא יהיו רשאים למכור את הזכויות שקיבלו במסגרת ההתקשרות עם העמותה במשך 3 שנים מיום קבלת החזקה. הערת אזהרה על עניין זה תרשם אצל רשם המקרקעין או הגוף המוסמך שעליו הוטל לטפל בביצוע הליכי הרישום ובהליכי העברת הזכויות עד הרישום במרשם המקרקעין. חבר או מי שהיה חבר וקיבל חזקה בדירה והפרו הוראה זו והעבירו זכויותיהם לפני תום 3 שנים, ישלמו פיצוי מוסכם וקבוע מראש למשרד הבינוי והשיכון בסך של 40,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום חתימת החוזה עם הקבלן ועד יום התשלום בפועל."

התנהלות עמותת בניה בהשוואה לקבוצת רכישה

עמותת בניה מוגבלת באופן התנהלותה בדין הקיים וכפופה להתנהלות על פי התקנון ועל פי כל דין כגון חוק העמותות בכדי לעשות כל פעולה משפטית אותה מוסמכת לעשות העמותה. לדוגמה: סעיף י בתקנון העמותה קובע כך "בכפוף להוראות סעיף 2 לעיל (מטרות העמותה) לצאת במכרזים, להתקשר עם קבלנים, חברות בניה או כל גוף או אדם, להקמת בתי המגורים במסגרת מטרות העמותה באזור המגורים, וכן מוסדות ציבור באזור המגורים, ולחתום על כל חוזה, הסכם או התחייבות בקשר לאזור המגורים. כל חוזה, הסכם או התחייבות שיחתמו על ידי העמותה יהיו כפופים לאמור בתקנון זה, ובמקרה של סתירה יגברו הוראות התקנון. התקשרות עם קבלנים לצורך בניה לא תעשה אלא על פי חוק חובת מכרזים תשנ"ג – 1993, בשינויים המחויבים.", בשונה מקבוצת רכישה שאינה מחויבת לפעול לפי חוק חובת מכרזים ויכולה לבחור כל קבלן המתאים לצרכיה גם ללא מכרז קבלנים.

בהקשר של מספר חברי מועצת העמותה ("הוועד המנהל" "הנציגות")

סעיף 26 לתקנון עמותה בניה קובע כך "מספר חברי מועצת העמותה לא יפחת מ- 7 חברים ולא יעלה על 14 חברים", זאת בשונה מקבוצת רכישה שבה אין מגבלה למספר חברי הנציגות, ומי שמגדיר את מספר חברי הנציגות הם חברי הקבוצה בעצמם, אולם, בדרך כלל יעדיף מארגן הקבוצה להמליץ לקבוצה לבחור לא יותר משלושה חברים לנציגות אשר הינם בעלי רקע בתחום המשפט, כלכלה ושמאות, זאת על מנת שנציגות הקבוצה לא תהיה גדולה מידי ותקשה על הניהול השותף בכל הקשור לאופן קבלת ההחלטות, זימון חברים לישיבות ועד, וכו'. ככל שמספר חברי הנציגות קטן יותר כך קל יותר להתנהל באופן גמיש יותר לצורך קידום הפרויקט ונוצר פחות אינטריגות בין מקבלי ההחלטות בתוך נציגות הקבוצה.

סמכויות מועצת העמותה

סעיף 25 לתקנון עמותת הבניה מסדיר את הסמכויות של מועצת העמותה המשמשת כוועד מנהל בכל הקשור לניהול ומימוש הפרויקט ובין היתר מול נותני השירותים לעמותה, חברת הניהול, הקבלן המבצע, מהנדס ומפקח הבניה, ועוד. סעיף זה קובע כי מועצת העמותה תנהל את ענייני העמותה ותבצע את מטרותיה בהתאם לאמור בתקנון ולהחלטות האסיפה הכללית, וכי בידי מועצת העמותה כל הסמכויות שישנן לעמותה, שלא נתייחדו בחוק או בתקנון למוסד אחר של העמותה.

התמודדות על מכרזי קרקעות של רמ"י

חלק מהמכרזים לרכישת קרקעות שרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) בשיתוף עם משרד הבינוי מפרסמות מיועדים לעמותות בניה בלבד, וחלק אחר של המכרזים מיועדים לקבוצות רכישה. לרוב אם אין תנאי להשתתפות במכרזים של רמ"י באמצעות עמותת בניה בלבד, מארגני הקבוצות שיוזמים את הקבוצה בשלב הייזום הראשוני של הפרויקט יעדיפו לגבש קבוצת רכישה ולא עמותת בניה וזאת מטעמי נוחות וגמישות של התנהלות קבוצת רכישה על פני עמותה, והכול מהסיבות המפורטות לעיל ולהלן, שכן, בקבוצת רכישה ניתן לגייס מספר אנשים מצומצם לכמות גדולה של דירות ואין צורך או חובה על פי תנאי המכרז של רמ"י ותקנון העמותה לגייס מספר חברים מראש מדויק על פי מספר הדירות במכרז, ובדרך כלל עם הקבוצה לא הצליחה להתגבש במלואה היא לא תוכל לגשת למכרז.

ההתנהלות במסגרת קבוצת רכישה גמישה ונוחה יותר על פני עמותת בניה ולכן יעדיפו אותה מארגני קבוצות הרכישה על פני התאגדות באמצעות עמותת בניה בשלב ייזום הפרויקט וכהכנה לזכייה במכרז. בדרך כלל ברכישת קרקע פרטית שלא במסגרת מכרז של רמ"י, רוב הקבוצות מתאגדות במודל של קבוצת רכישה קלאסית ולא כעמותת בניה.

הירשמו לקבלת עדכונים על הזדמנויות נדל"ן משתלמות