בשוק הנדל"ן הישראלי קיימות מספר סוגי קבוצות רכישה המתאגדות לצורך מטרה זהה להוזיל את עלויות רכישת הדירה, אולם, אופן ההתאגדות שונה בין קבוצה לקבוצה, בין היתר בהתאם לצורכי הקבוצה, מטרת הקבוצה, היבטי המיסוי, ושיקולים כגון סיכון וסיכוי שהקבוצה מוכנה לשאת, ככל שרמת הסיכון גדולה יותר כך סכום החיסכון והרווח היזמי צפוי להיות גבוה יותר במידה והעסקה מצליחה לצאת לפועל ללא כשלים ומתנהלת באופן מושלם לפי התכנון הראשוני והתכנית העסקית. להלן סקירת סוגי הקבוצות הנפוצות בישראל:

קבוצת רוכשים (קניה קבוצתית)

קבוצה רוכשים (מוכרת גם בשמה השני כ-"קניה קבוצתית"), מתארגנת במטרה להשיג הנחה משמעותית ברכישת כמות גדולה של דירות מיזם בפעם אחת ובאופן מאורגן, ומנצלת את כוחה הכלכלי של גודל הקבוצה, בהתאם לגודל הקבוצה כך גם גודל ההנחה. במודל זה היזם מוכר לקבוצה אחת כמות גדולה של דירות בפעם אחת וחוסך את עלויות הפרסום והשיווק הנעות בין 3%-5% משווי עלות הפרויקט, חיסכון זה מועבר לקבוצת הרוכשים ומגולם במחיר העסקה כהנחה לקבוצה.

דוגמאות לעסקאות כאלו ניתן לראות במבצעים המיועדים למועדוני צרכנים כגון חבר, קרנות השוטרים, יוצאי צבא, אנשי משטרה וכו'. אירועים כאלו לקבוצות רוכשים וחברי מועדונים בדרך כלל מפיקות חברות יזמיות גדולות כגון חברת תדהר במבצע "תדהר על הפארק" וחברת גינדי במבצע "גינדי כרמי השרון" ו"גינדי כרמי גת".

במודל זה של קבוצת רוכשים בקנייה קבוצתית הסיכון של הרוכשים בעסקה הוא נמוך לעומת קבוצת רכישה קלאסית, שכן, הבעלות על הקרקע היא של החברה היזמית שרוכשת את הקרקע ומוכרת את הדירות כגמורות לקבוצת הרוכשים וחלים על עסקה זאת הדינים הייחודיים החלים על מוכרי דירות שמטרתם היא הגנה על הרוכשים כגון: חוק המכר דירות , הבטחת השקעות של רוכשי דירות , הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות , התחייבות למפרט הדירה לפי צו מכר דירות ובהתאם לחוק המכר לפיו כל מוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר בעת חתימתו מפרט והוראות תחזוקה ושימוש חתומים על ידו.

למעשה, במודל קבוצה זאת אין כלל הבדל בין ההגנות המשפטיות בדין הקיים העומדות לרשות רוכשי הדירות מקבלנים ויזמים באופן המסורתי לבין רוכשי דירות בקבוצת הרוכשים בקניה קבוצתית מלבד גובה ההנחה שניתנת לקבוצה מכוח גודלה על ידי היזם.

בעוד שהדין הקיים נותן מענה ראוי לרוכשים במודל זה ומי שנושא במלוא האחריות המשפטית כלפי הרוכשים הוא היזם שמוכר את הדירות לרוכשים, גובה ההנחה שהיזם יכול לספק לחברי הקבוצה מוגבל ונע בין 3% ל- 5% משווי השוק של הדירה, לעומת החיסכון ברווח היזמי שחברי "קבוצת רכישה" (קלאסית) צפויים להרוויח ונע בין 15% ל- 20% כתוצאה מסיכון וסיכוי גבוה יותר שהם נושאים כיזמי הפרויקט ובעלי הקרקע ומבלי שהדין הקיים וההגנות המשפטיות החלות לגבי רוכשי הדירות חלות לגביהם.

קבוצת רכישה (קלאסית)

קבוצת רכישה זו הפכה בעשור האחרון למכשיר השקעה ורכישה מרכזי ופופולארי בשוק הנדל"ן הישראלי אשר במסגרתה מתאגדים עשרות ולפעמים מאות חברים (דוגמת קבוצת נאות חנן 744 חברים) כקבוצה יזמית אחת שמטרה לחסוך ולהרוויח את הרווח היזמי והעלויות הנלוות של הפרויקט, וכפועל יוצא מכך להגיע לסיום הפרויקט עם בעלות על דירות במחיר מוזל בהשוואה לרכישה דירות מיזם באופן מסורתי. לרוב, קבוצה זאת מתארגנת באמצעות "מארגן" אשר יוזם ומארגן את קבוצת הרכישה למטרת רכישת הקרקע הקמה וניהול הפרויקט יחד עם נציגות הקבוצה, ולעיתים רחוקות יותר הקבוצה מתארגנת באופן עצמאי ללא גורם מארגן.

קבוצת רכישה משמשת כיזמית הפרויקט לכל דבר ועניין, והיא זאת שאחראית לביצוע כל המשימות הנדרשות למימוש הפרויקט והוצאתו לפועל, משימות כגון: איתור הקרקע, רכישת הקרקע, השלמת הליכי התכנון, התקשרות מול אנשי מקצוע ויועצים שונים לפרויקט, צירוף חברים חדשים לקבוצה, בחירת קבלן מבצע, בחירת אדריכל, ובחירת מהנדס ומפקח בניה שאחראי לפקח מטעם נציגות העמותה על הקבלן המבצע שנבחר על ידי נציגות הקבוצה במכרז קבלנים לבצע את הפרויקט בפועל.

כיוון ומדובר על פרויקט נדל"ן מורכב מאוד להקמה וניהול ובשווי עשרות ולפעמים מאות מיליוני שקלים, ישנם מעט קבוצת רכישה בשוק שמתארגנות ללא גורם "מארגן". לרוב, מארגן הוא זה שיוזם ומארגן את הקבוצה ומשמש בדרך כלל כרוח החיה של הפרויקט ומנהל את הפרויקט יחד עם הוועד מנהל (נציגות) של הקבוצה המורכב ממספר חברים שנבחרו על ידי רוב חברי הקבוצה באסיפה כללית, חברי הקבוצה בוחרים לרוב לוועד המנהל חברים בעלי רקע הנדסי, חשבונאי, משפטי, שיכולים לסייע לקדם ולנהל את הפרויקט כנציגיהם של כלל חברי הקבוצה.

לאחר שהמארגן מאתר קרקע מתאימה לרכישה לצורך הקמת הפרויקט בקבוצת רכישה ומבצע לגביה בדיקה כלכלית ותכנון ראשוני, הוא פועל לארגן ולגבש את הקבוצה בהתאם למספר הדירות הזמינות לשיווק בפרויקט, ומחתים כל חבר בקבוצה על הסכם הצטרפות פרטני לקבוצה, ולאחר שנמכרו רוב הדירות מראש בפרויקט הקבוצה משלימה את רכישת הקרקע לרוב על ידי העברת הזכויות המלאות בקרקע מהמוכר ישירות על שמם של כלל חברי הקבוצה.

לצורך הסדרת מערכת היחסים בין חברי הקבוצה לבין עצמם בכל הקשור לשימוש בקרקע ומימוש הבניה, חברי הקבוצה חותמים על הסכם שיתוף במקרקעין לפי פרק ה' לחוק המקרקעין. סעיף 27 לחוק קובע: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם".

סעיפים 28 עד 36 לחוק מסדירים בין היתר את אופן הניהול והשימוש במקרקעין המשותפים על ידי חברי הקבוצה באמצעות הסכם השיתוף לפיו נקבעים זכויותיהם וחובותיהם של החברים בכל הקשור למקרקעין, ובין היתר: זכותו ושיעור חלקו של כל שותף בפרויקט, שיעור נשיאת הוצאות לצורך רכישת הקרקע והקמת הפרויקט המתבטא בדרך כלל באחוזים בהסכם השיתוף, זכותו של כל שותף להעביר חלקו במקרקעין מבלי לקבל את הסכמת יתר השותפים, ועוד. מודל זה של "קבוצת רכישה" הינו הנפוץ ביותר בשוק הנדל"ן בישראל.

קבוצת רכישה לנדל"ן מסחרי

קבוצה רכישה לנדל"ן מסחרי בדרך כלל זהה באופן התארגנותה והתנהלותה לקבוצת רכישה קלאסית המתארגנת לרכישת נדל"ן למגורים, אולם, מטרת קבוצה זאת ואופי חברי הקבוצה לעיתים שונה באופן מובהק מקבוצת רכישה למגורים. בעוד שבקבוצת רכישה למגורים לרוב אופי החברים בקבוצה הינו הציבור הרחב, זוגות צעירים, משקיעים והורים שרוכשים דירה לילדיהם, המצטרפים לקבוצה למטרת השלמת בניית הדירות לצורך שימוש עצמי או השכרה, מטרת קבוצת רכישה לנדל"ן מסחרי הינה לרכוש נדל"ן מניב לצורך השקעה והשכרה לטווח ארוך, נדל"ן כגון משרדים, מסחר, מרכזי קניות, מרפאות וקניונים.

לרוב, אופי המשקיעים בקבוצה רכישה לנדל"ן מסחרי הינו עסקי ובין המשקיעים החברים בקבוצה זו לרוב ישנם אנשי עסקים, חברות יזמיות, חברת החזקות, ועוד. בשונה מאופי ויכולת הכלכלית של חברי קבוצת רכישה למגורים, בקבוצת רכישה לנדל"ן מסחרי מדובר במשקיעים מתוחכמים, בעלי הון, שמשקיעים את כספם כחלק מתיק השקעות נרחב, ומבחינתם גודל הסיכון משקף את גודל הסיכוי והרווח מההשקעה.

משקיעים בקבוצת נדל"ן מסחרי לרוב גם אם יפסידו בעסקה אחת כתוצאה מכשל בקבוצה או כשלים הקשורים לתחום ההשקעה וכוחות השוק, הם ימשיכו בחייהם ובהשקעותיהם, מבחינתם מדובר בחלק מתיק השקעות לפיו קורה שלפעמים גם כושלים בעסקה אחת ובאחרות מרוויחים, זאת בשונה מחברי קבוצת רכישה (קלאסית) שבמידה ומתרחש כשל בפרויקט בו החברים מושקעים זה יכול להכניס את חברי הקבוצה לחובות כבדים והפסד הון עצמי של מאות אלפי שקלים ועלול להרוס את חייהם מבלי להשאיר להם תקווה להיות בעלי דירה בעתיד הקרוב.

הירשמו לקבלת עדכונים על הזדמנויות נדל"ן משתלמות