בשנים האחרונות החלו להתפרסם מקרים של קבוצות הרכישה אשר חשפו כשלים ואי סדרים לכאורה שבוצעו במסגרת פעילויות של קבוצות רכישה שונות, מקרים כגון: פרשת ענבל אור המתוקשרת (2016), פרשת אדמה (2016), ופרשת יונייטד שרונה (2019). פרשיות אלו חשפו כשלים רבים במודל קבוצות הרכישה, ועולה הצורך לבחון מהו הדין הרצוי לצורך הסדרת החקיקה והרגולציה בתחום קבוצות הרכישה בכלל, ועל מארגני קבוצות רכישה בפרט.

בעשור האחרון חלה צמיחה גדולה במספר קבוצות הרכישה לנדל"ן בישראל. העלייה החדה במחירי הדיור מחד, ויוקר המחיה מאידך, גרמו לציבור הרחב, לזוגות הצעירים ולמשקיעים לחפש דרכים יצירתיות להוזיל את מחירי הדיור ולחפש הזדמנויות להשקעה.

הביקוש הקשיח וההיצע הנמוך בשוק הנדל"ן למגורים בישראל הוסיפו לדחוף את מחירי הנדל"ן בקצב מהיר כלפי מעלה, עד כדי כך שהחלום על דירה בישראל לזוגות צעירים הפך לחלום בלהות. כמו כן, המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008 הפך השקעות בבורסה לאטרקטיביות פחות ביחס להשקעות נדל"ן שנתפסו כהשקעות יציבות ומוחשיות יותר בעיני הציבור, יחד עם הריביות הנמוכות בבנקים, הובילו משקיעים רבים ואת הציבור הרחב לחפש אלטרנטיבות ודרכים יצירתיות להשקעה באמצעות קבוצות רכישה לנדל"ן.

ברכישת דירה למגורים באופן מסורתי מחברה יזמית/קבלנית (להלן "יזם"), היזם רוכש את הקרקע לצורך בניית הדירות, משלם את ההון העצמי מכיסו, מקבל מימון בנקאי, מנהל ומפקח על הפרויקט עד סיומו ומוכר את הדירות כמוצר מוגמר לרוכשים תמורת רווח יזמי הנע בין 15% ל-25% מכלל עלות הדירות בפרויקט, ומספק לרוכשים אחריות לדירה לפי חוק המכר , וערבות על פי חוק הבטחת השקעות עבור כספם.

במודל של קבוצת רכישה לנדל"ן הקבוצה הופכת ליזמית בעצמה של הפרויקט, רוכשת מההון העצמי של החברים בקבוצה בבעלות ישירה את הקרקע, מנהלת ומפקחת על ביצוע הפרויקט באמצעות וועד הקבוצה הנבחר על ידי חברי הקבוצה, והכול במטרה להרוויח את הרווח היזמי שיכול להגיע לכדי חיסכון של מאות אלפי שקלים ביחס לרכישה מסורתית מיזם. כמו כן, בנוסף לרווח היזמי הקבוצה חוסכת גם בהוצאות הנלוות, כגון: מס רכישה, הוצאות פרסום ושיווק, וחלק מעלויות המימון.

כתוצאה מחיסכון ברווח היזמי והעלויות הנלוות שיכולות להגיע עד מאות אלפי שקלים בקבוצת רכישה ביחס למודל המסורתי של רכישת דירה מיזם, הפך מודל קבוצות הרכישה בישראל לפופולארי מאוד בעשור האחרון. נתח שוק קבוצות הרכישה על פי הלמ"ס עמד על כעשירית (9.83%) מסך התחלות הבניה בישראל בין השנים 2009-2016. גודל קבוצות הרכישה לפי יחידות דיור לפרויקט נא בין קבוצה של 30 עד 60 יחידות דיור.

ייזום פרויקט נדל"ן באמצעות קבוצת רכישה מתבצע בדרך כלל על ידי מארגן אשר מאתר קרקע רלוונטית לרכישה מאדם פרטי או חברה, או במכרז של רשות מקרקעי ישראל. לאחר איתור הקרקע המארגן מבצע תכנון ראשוני באמצעות אדריכל ובדיקות כלכליות לפרויקט באמצעות שמאי מקרקעין המכין דו"ח אפס (דו"ח כלכלי) ובו מפורט אומדנים לגבי כדאיותו הכלכלית של הפרויקט ומספר הדירות הניתנות לבניה ושיווק לחברי קבוצת הרכישה אשר מכסות את כל עלויות הפרויקט, ובין היתר עלויות הבניה, עלויות היועצים, עלות הקרקע, שכ"ט ניהול, עלויות נלוות, דמי סיחור האופציה על פי חוק מיסוי מקרקעין , ומס רכישה.

בדרך כלל לאחר שהמארגן גיבש את קבוצת הרכישה והחברים בה לפרויקט בהתאם למספר הדירות, המארגן מלווה את ניהול הפרויקט יחד עם נציגות (וועד) הקבוצה כל הדרך עד לקבלת המפתחות לדירה ובתמורה מרוויח שכר טרחת ניהול הנע בין 7%-10% מכלל עלות הדירות בפרויקט ו/או דמי סיחור האופציה שניתנה לו על ידי מוכר הקרקע ואותה הוא מעביר לחברי קבוצת הרכישה. כך למעשה נוצר מודל מנצח לכאורה של מארגן המסתפק בסכום של 7%-10% ניהול לעומת יזם המרוויח בין 15%-25% רווח יזמי, הפער בין אחוזי הרווח של המארגן לרווח של יזם נותר כחיסכון ברווח היזמי לחברי הקבוצה.

הסיבה לכך שהמארגן מסתפק ברווח של כמחצית מרווחו של היזם נובעת מכך שבשונה מהיזם שנושא באחריות משפטית מוגברת כלפי הרוכשים על פי הדין המצוי הרגולציה והפסיקה הקיימת, המארגן אינו נושא באחריות משפטית כלפי הרוכשים, ולמעשה בדין המצוי אין שום חקיקה המסדירה את תחום קבוצות הרכישה ואת אחריותו של המארגן כלפי קבוצת הרוכשים. כפועל יוצא מכך המארגן גובה את שכר טרחתו בהתאם לגודל הסיכון והאחריות אותה הוא נושא בפרויקט ואחריותו כלפי הרוכשים בקבוצה. כיוון ואחריותו פחותה יותר באופן משמעותי בהשוואה לאחריותו של יזם במודל הרכישה המסורתית על פי הדין המצוי, המארגן מסתפק בכמחצית מרווח היזם, וכגודל הסיכון כך גודל הרווח היזמי.

על פי הדין המצוי, לאחר פרשת חפציבה בנושא הבטחת השקעות של רוכשי הדירות , נוצרה חקיקה ופסיקה ענפה המסדירה את תחום רכישת הדירות מקבלנים/יזמים. יזם שרוכש את הקרקע מההון העצמי שלו ומנהל את הפרויקט במשך כ-4 שנים עד סיומו, נושא בכל האחריות להצלחתו וכישלונו של הפרויקט לרבות כל הסיכונים הכרוכים בו ובאחריות מלאה כלפי הרוכשים תוך מסירת ערבויות לכספי הרוכשים, ומתחייב לעמוד בלו"ז לסיום הפרויקט על פי סעיף 5א לחוק המכר דירות לפיו עליו לשלם פיצוי לרוכשים במקרה של איחור במסירה, כמו גם נושא באחריות ביצוע בניית הפרויקט באופן ישיר כלפי הרוכשים ובאחריות לעמידה בתקנות התכנון והבניה ובתקנים שונים נוספים בנוסף לחוק התכנון והבניה.

בניגוד לחוקים הקיימים הרגולציה והפסיקה החלה על יזם המוכר דירות, אין שום חוק המסדיר את תחום הפעילות של קבוצות רכישה בכלל, ואת מחויבות המארגן כלפי הרוכשים בקבוצת רכישה בפרט. בדין המצוי, המארגן אינו נושא באחריות משפטית למימוש הפרויקט, והאחריות למימושו חלה על חברי הקבוצה כיזמי הפרויקט.

כמו כן, המארגן אינו מתחייב למחיר סופי של הדירה כיוון ומי שקובע את מפרט הדירה ואופי הפרויקט בדרך כלל הם חברי הקבוצה בעצמם באמצעות נציגות הפרויקט. בנוסף המארגן אינו מתחייב למועד מסירה מדויק כלפי קבוצת הרוכשים, ואינו מתחייב לשלם פיצוי לרוכשים על עיכוב החל בלו"ז המתוכנן במסירת הדירה.

זאת ועוד, חוק הבטחת השקעות של רוכשי הדירות אינו חל על מארגן קבוצת רכישה כלפי הרוכשים, חוק זה נועד למנוע מצב שבו אין לרוכשים כל ביטחון להשקעתם אם היזם יהפוך לחדל פירעון, אולם, במקרים מסוימים הזכויות בקרקע נרשמות ישירות על חברי קבוצת הרכישה או נרשמת הערת אזהרה בהתאם לחוק המקרקעין עד להשלמת העברת הזכויות בקרקע על שם הרוכשים ובכך מצטמצם הסיכון הכספי של הרוכשים.

מדריך זה סוקר את הדין הקיים החל על קבוצות הרכישה ומציע דין רצוי לחקיקה והסדרה בתחום קבוצות רכישה, שיאפשר את המשך פעילותן של הקבוצות בשוק הדיור ואת היתרונות שלהן בכל הקשור לחיסכון ברווח היזמי והעלויות הנלוות מצד אחד, ומצד שני יצמצם את הסיכונים והכשלים האפשריים הכרוכים בהשתתפות בקבוצת רכישה ויגן על כספי הרוכשים.

הירשמו לקבלת עדכונים על הזדמנויות נדל"ן משתלמות