הצעת חוק קבוצות רכישה התשע"ח-2018 נועדה להסדיר את פעילותן של קבוצות רכישה במטרה לצמצם את הסיכונים הגלומים בעסקאות אלו מצד אחד, ומצד שני לאפשר לעסקאות אלו בקבוצות רכישה להמשיך להתקיים במסגרת בטוחה יותר המגנה על הרוכשים במטרה לאפשר לרוכשים אלטרנטיבה להוזלת עלויות בבניית דירתם בקבוצת רכישה ובכך לחסוך את הרווח היזמי וחלק מעלויות המס ועלויות נלוות לבניה.

בשנים האחרונות התפרסמו מקרים שבהם חברי קבוצות רכישה השקיעו את כספם בקבוצה אך נותרו, מסיבות שונות, בלא הכסף ובלא יכולת להמשיך את פעילות הקבוצה במטרה להגיע לבעלות על דירה. לצורך מניעת מקרים אלו והסדרת תחום קבוצות הרכישה הוקם על ידי שרת המשפטים צוות בין משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה. הצוות כלל נציגי משרד המשפטים, משרד האוצר, משרד הבינוי, רשות המיסים, והרשות להגנת הצרכן ובנק ישראל. לאחר שהסתיימה עבודת הצוות פורסם דוח מסכם שעל פיו יקבע החוק שמטרתו להגן ולהסדיר את התנהלותן והתארגנותם של קבוצות הרכישה באופן בטוח יותר המגן על הרוכשים בקבוצות הרכישה.

חברי הצוות סברו כי הצטרפות לקבוצת רכישה עשויה להעניק לחבריה יתרון כספי, בכך שהמחיר שישלמו במקרים מסוימים עבור קבלת הדירה בסופו של דבר יהיה נמוך מהמחיר שהיו משלמים בעסקת רכישת דירה מחברה יזמית, בעיקר לנוכח הפער האפשרי ברווח היזמי ונוכח ההטבה בהיבט המס. יתרונות נוספים בקבוצת רכישה על פני רכישת דירה מחברה יזמית, עשויים לכאורה להיות היכולת לבחור, הגם שבמיעוט המקרים, את השכנים ואת אופי הפרויקט וכן היכולת להשפיע על התכנון. בהתאם לכך, סבר הצוות כי קיימת חשיבות בשוק הדיור להמשך פעילותן של קבוצות הרכישה. מסקנת הצוות הייתה כי מתקיימות שורת הצדקות ליצירת הסדר חקיקתי מאוזן בתחום קבוצות הרכישה אשר יגן על זכויות משתתפי הקבוצה, אך לא ישלול את פעילותן של קבוצות הרכישה.

להלן סיכום המלצות הצוות לצורך יצירת מסגרת לפעילות קבוצת רכישה בטוחה יותר:

  1. מוצע לקבוע איסור על ארגון, פרסום או שיווק קבוצת רכישה לגבי מקרקעין שלא חלה עליהם תכנית מפורטת (כגון קרקעות חקלאיות), וכן לקבוע כי הסכם הצטרפות לקבוצה הרכישה שנכרת לפני אישור תכנית מפורטת כאמור, בטל. זאת, במטרה להתמודד עם המקרים בהם מארגנים משווקים ומגבשים קבוצת רכישה ביחס למקרקעין שכלל לא קיימת לגביהם תכנית מפורטת, באופן שבמרבית המקרים גורם לחברי קבוצות הרכישה "להיתקע" במשך שנים רבות עם מקרקעין שלא ניתן לעשות איתם דבר הלכה למעשה, בבעלות משותפת שלהם, ולאחר שהשקיעו את כל הונם ברכישתם.
  2. מוצע לקבוע איסור על ארגון, פרסום או שיווק קבוצת רכישה אם אין בידי המארגן דוח שמאי מקרקעין שהוכן לגבי המקרקעין המיועדים לרכישה ולבנייה בהם עבור קבוצת הרכישה אותה הוא מבקש לארגן. מדובר בדוח שהוכן על ידי שמאי מקרקעין, הכולל הערכה של כל ההוצאות בהן צפויים לשאת יחידי קבוצת הרכישה בגין רכישת המקרקעין ובניית הדירות בהם.
  3. מוצע לקבוע כי אומדן עלויות המבוסס על הדוח השמאי יצויין בהסכם השיתוף ובמסמך הגילוי, בצירוף אישורו של השמאי שביצע את הדוח האמור, לפיו האומדן תואם את הדוח. מוצע לקבוע כי זמן סביר לאחר רכישת המקרקעין על-ידי קבוצת הרכישה, ימסור המארגן לחברי הקבוצה את דוח שמאי המקרקעין עצמו. הקביעה כי מסירת הדוח עצמו תיעשה רק לאחר רכישת המקרקעין נועדה למנוע חשיפה של אומדן עלות המקרקעין וההצעה שבכוונת המארגן להגיש לצורך רכישת המקרקעין לגורמים חיצוניים המתחרים במכרז על רכישת המקרקעין מול הקבוצה.
  4. מוצע לקבוע חובות גילוי שיחולו על המארגן בפרסומת ובשיווק קבוצת הרכישה. בין היתר, יחולו חובות הגילוי בנוגע למהותה של קבוצת הרכישה ואופי העסקה שנעשית במסגרתה, ותוך חובת הבהרה כי אין בהתקשרות במסגרת זו כל התחייבות של המארגן או גורם אחר למסירת דירה, למחיר סופי של דירה או למועד מסירת דירה.
  5. מוצע לקבוע כי מארגן ימסור למי שמבקש להצטרף לקבוצת רכישה מסמך גילוי זמן סביר לפני כל התקשרות בהסכם בקשר לקבוצת הרכישה. במסמך זה יופיע כל המידע המהותי הנוגע לעסקה, כפי שמופיע בהסכם השיתוף, בהתאם לסעיף 7 המוצע. במסגרת זו יחויב המארגן למסור למי שמבקש להצטרף לקבוצת רכישה מידע על המקרקעין לגביהם מתארגנת הקבוצה, לוחות זמנים משוערים (ככל שקיימים), פירוט מספר החברים בקבוצה, פירוט מספר הדירות שניתן להקים על המקרקעין לפי התכנית החלה עליהם, אופן חלוקת הדירות בקבוצה, אופן חלוקת הדירות בקבוצה שמספר חבריה עולה על מספר הדירות שניתן להקים לפי התכנית והוראות נוספות כפי שיקבע השר.
  6. מוצע לקבוע כי בהסכם הארגון שנכרת בין חברי קבוצת הרכישה לבין מארגן, יצוינו זהות המארגן ופרטי ההתקשרות עמו, שלבי העסקה לגביהם מתחייב המארגן לתת את שירותיו לקבוצה. באשר לשכר טרחת המארגן, מוצע לקבוע כי שכר הטרחה יקבע כסכום סופי ובלתי תלוי בתשלום שאינו סופי או אינו ידוע במועד כריתת הסכם הארגון, וכן כי ישולם בשיעורים כפי שיקבע השר.
  7. במטרה למזער את הסיכון להתרחשות מצבים בהם חברי הקבוצה מעבירים את כספם למארגן לצורך רכישת המקרקעין והוא משתמש בהם בפועל למטרות שונות שאינן הרכישה, באופן שמעמיד את חברי הקבוצה בסיכון של אבדן כספם, בלא זכויות כלשהן במקרקעין, מוצע לקבוע כי כל תשלומי חברי הקבוצה יופקדו ישירות לחשבון נאמנות לטובתם, אשר ינוהל בידי נאמן ויהיה נפרד וייעודי עבור מטרותיה של אותה קבוצה. מוצע לקבוע כי הנאמן לא יאפשר הוצאת כספים מחשבון הנאמנות אלא לצורך רכישת המקרקעין ובנית הדירות עבור קבוצת הרכישה וכן לצורך תשלומים אחרים הנלווים למטרות אלה. בהמשך לאמור מוצע לקבוע כי מארגן ימסור לנאמן פירוט של התשלומים הצפויים להתקבל מאת יחידי קבוצת הרכישה על-פי כל הסכם בקשר לקבוצת הרכישה, והנאמן יעקוב אחר התאמתם של סכומי ההפקדות בחשבון הנאמנות לפירוט התשלומים כאמור. עוד מוצע לקבוע כי לא ישמש כנאמן מי שעלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב של ניגוד עניינים בין תפקידו כנאמן לבין עניין אישי שלו או תפקיד אחר שלו.
  8. מוצע להחיל על הנאמן את הוראות חוק הנאמנות מבלי שניתן יהיה להתנות עליהן וכן לקבוע כי הנאמן יהיה בעל ביטוח אחריות מקצועיות בשל חבות שתוטל עליו עקב פעולה שעשה בתוקף היותו נאמן בנסיבות מסוימות. בנוסף, מוצע לקבוע כי קבוצת הרכישה רשאית להחליף את הנאמן בהחלטה של רוב מבין חברי הקבוצה.
  9. במקרה של קבוצה שמספר חבריה עולה על מספר הדירות שניתן להקים לפי התכנית המפורטת החלה על המקרקעין, מוצע לקבוע כי כספי חברי הקבוצה הנוספים שבמועד הצטרפותם לקבוצה לא ניתן להקים את דירותיהם על-פי התכנית כאמור, ינוהלו בחשבון נאמנות נפרד מיתר חברי הקבוצה. כמו כן, מוצע לקבוע כי הנאמן לא יאפשר הוצאת כספים מחשבון הנאמנות הנפרד אלא לצורך מימון הפעולות התכנוניות הנדרשות לצורך הגדלת מספר יחידות הדיור שניתן להקים על המקרקעין. זאת, על-מנת למנוע מצב שבו החברים שהקמת דירותיהם נתונה בספק, מממנים את הקמת דירותיהם של חברי הקבוצה האחרים.
  10. רישום זכויות חברי הקבוצה במקרקעין, או לכל הפחות רישום הערת אזהרה לטובתם, מהווה "בטוחה קניינית" להשקעתם של חברי הקבוצה. נוכח חשיבותה של ה"בטוחה הקניינית" למזעור סיכון כספי חברי הקבוצה, מוצע להטיל על המארגן חובה לרשום את זכויות חברי הקבוצה במקרקעין, וכן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על זכויות חברי הקבוצה בתוך שלושה ימים מיום חתימת הסכם רכישת המקרקעין או מיום הצטרפותו של חבר נוסף לקבוצה, לפי העניין.
  11. מוצע להטיל על המארגן חובה לפעול בשקידה, במיומנות ובלא התרשלות, ולא להעדיף עניין של מאן דהוא על פני טובת כלל חברי הקבוצה. כמו כן מוצע לקבוע כי המארגן ימסור לחברי הקבוצה, אחת לשישה חודשים החל ממועד הצטרפותו של חבר ראשון לקבוצת הרכישה, דין וחשבון המפרט את הפעולות שנעשו ומצב הדברים העדכני ביחס לכל ענייני הקבוצה. מסירת הדוח תקדם שקיפות ותאפשר לחברי הקבוצה לפקח על פעילות המארגן ומצבה של הקבוצה. עוד מוצע לקבוע כי חברי הקבוצה יהיו רשאים להחליף את המארגן בהחלטה של 70% מבין חברי הקבוצה אם מצאו כי אינו פועל בהתאם לחובותיו או כי הפר את הסכם הארגון, תוך תשלום שכר טרחתו היחסי.
  12. מוצע לקבוע כי הקבוצה רשאית למנות נציגות מבין חבריה, על מנת שתייצגה בין היתר בכל הנוגע לענייניה המשותפים בקשר לרכישת המקרקעין ובניית הדירות, וכן לקבוע כי ניתן להחליף את הנציגות בהחלטה של רוב מבין חברי הקבוצה.
  13. מוצע לקבוע כי המארגן, הנאמן וחברי הנציגות, כמי שמתוקף תפקידם אמורים לפעול לטובתה של קבוצת הרכישה בלבד, חבים חובת אמון לחברי הקבוצה, ובכלל זה ימנעו מפעולות בניגוד עניינים וכן ימסרו לחברי הקבוצה דין וחשבון וכל מידע מהותי הנוגע לענייניה.
  14. מוצע לקבוע תקופות שאם במהלכן לא נחתם הסכם לרכישת מקרקעין על-ידי קבוצת הרכישה או לא ניתן היתר בנייה להקמת הדירות, תתאפשר השתחררות בתנאים מסוימים מקבוצת הרכישה אם חלפו 3 שנים מיום הצטרפות החבר הראשון לקבוצת הרכישה וטרם נרכשה הקרקע – יהיה רשאי כל חבר בקבוצה לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה וכלפי המארגן. במקרה כזה יושבו לו הכספים ששילם עד לאותו מועד בניכוי דמי ההצטרפות, ככל ששולמו, וחלקו היחסי בשכר טרחת המארגן בעבור התקופה שעד למועד הביטול; אם חלפו ארבע שנים מיום רכישת מקרקעין על ידי קבוצת הרכישה ולא ניתן היתר בניה להקמת הדירות – נוכח העובדה שבמקרים אלה כבר הועברו כספים משמעותיים על ידי החברים תמורת רכישת הקרקע ומתן אפשרות לחברי קבוצה לעזוב עשויה לפגוע בחברים הנשארים בלא הצדקה, מוצע לקבוע כי בנסיבות אלה רשאים חברי הקבוצה, בהחלטת רוב מבין חברי הקבוצה, להחליט על מכירת זכויותיהם במקרקעין וסיום פעילותה של קבוצת הרכישה, והדבר לא יחשב כהפרת ההסכמים בקשר לקבוצת הרכישה; במקרה כזה יחולקו כספי התמורה בין חברי הקבוצה בהתאם לשיעור התשלומים ששילם כל חבר בקבוצה עד למועד המכירה.

חברת גרופהום מאמצת את המלצות הצוות שנכתבו בתזכיר החוק ומתחייבת לעבוד לפיהם ולעשות הכול על מנת שחברי קבוצות הרכישה שמארגנת החברה יהיו בטוחים ככל שניתן, תוך הקטנת הסיכונים למינימום האפשרי והגדלת הסיכויים לרווח מקסימאלי וחסכון ברווח היזמי ובעלויות הנלוות.